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[에이전트 노트] 상업용 부동산 위기감 고조

장기화하고 있는 인플레이션과 고금리에 영향으로 상업용 부동산의 위기감이 한층 더 높아지고 있다.   인플레이션에 직접적인 영향을 받고 있는 소규모 자영 업소들의 폐업이 증가하면서 상업용 부동산의 공실률은 이미 높아진 상황이고 고금리 상황에서 재융자를 앞두고 있는 상업용 부동산 소유주들의 경제적 부담은 계속 증가할 것으로 예상된다.   상업용 부동산의 대표적 카테고리 중 다세대 인컴 유닛과 호텔, 창고 부문은 선방하고 있는 반면 산업, 소매 및 사무실 임대 부문은 위기감이 높아지고 있다.   다세대 인컴 유닛 부문은 공실률 변동 없이 임대료도 소폭 상승했다. 매매가격도 동시에 상승하며 상업용 부동산 시장을 주도하고 있고 호텔 분야도 팬데믹 이후 수요가 급반등하고 호텔 가격 또한 인상되어있는 상황으로 강한 회복세를 보이고 있다. 창고 건물 분야 역시 온라인 판매급증으로 이미 장기간 높은 수요로 호황을 이어가고 있으나 상가와 오피스 건물의 경우 소규모 자영업자들의 폐업과 오피스 수요의 급감으로 인해  매우 심각한 상황을 맞고 있다.   무디스 애널리틱스 보고서에 따르면 올해 1분기 미 전체 사무실 공실률은 사상 최고치인 19.8%를 기록한 것으로 알려졌다. 이는 2023년 4분기 19.6%의 종전 최고치에서 0.2%가 더 상승한 것으로 지난 2023년 3분기에 19.2%였던 것을 감안하면 빠른 속도로 계속 상승하고 있는 것으로 판단된다.   남가주 지역 대표적 대도시인 로스앤젤레스 지역의 사무실 공실률은 미 전체 평균치를 훌쩍 넘어섰다. 대표적인 상업용 부동산 회사인 콜리어스(Colliers)에 따르면 1분기 로스앤젤레스 오피스 시장의 공실률은 22.5%로 역대 최고치를 기록했다.   팬데믹이 시작된 2020년 1분기에는 14.3%였던 것과 비교할 때 50% 이상 크게 증가한 것이며 실제로 로스앤젤레스 지역의 5500만 평방스퀘어피트 공간이 올해와 내년 사이에 사무실 임대 계약이 만료되는 것으로 예정되어 있어서 오피스 시장의 공실률은 더 큰 폭으로 증가될것으로 예상된다.   또한 팬데믹 시작된 직원들의 재택근무 시스템의 확산으로 팬데믹 이후에도 사무실 공간을 축소하려는 기업들이 증가하고 있고 직원들 역시 출근과 재택근무를 활용한 하이브리드 방식의 근무형태를 요구하고 있어서 오피스 공간의 감소세는 어쩔 수 없는 트렌드로 자리 잡아 그 감소세는 장기적으로 지속될 것으로 보인다.   여기에 높아진 금리 여파로 인해 사무실 건물 대출 중 재융자나 상환이 힘든 부실 대출 비율이 높은 것으로 알려졌는데 무려 75%에 가까운 오피스 건물들이 공실률 증가와 현금보유 악화 등으로 재융자받기가 힘들 것으로 알려졌다.   상업용 융자의 경우 대부분 5년 상환인 것을 고려할 때 올해 만기가 돌아오는 상업용 부동산 대출 규모는 전체 20%에 해당한다. 그중 오피스 건물의 재융자에 문제가 생겨 채무 불이행으로 이어질 경우 연쇄 금융 위기의 도화선이 될 수 있기 때문에 많은 전문가는 현재 사무실 건물을 담보로 발급된 대출 연체를 가장 많이 우려하고 있다.   경제 연구기관의 한 전문가는 “올해 상업용 부동산 시장 상황이 지난해와 무척 닮아 큰 도전이 예상된다.”고 우려를 했다.   ▶문의:(213)500-5589   (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)   전홍철 WIN Realty& Properties에이전트 노트 상업용 부동산 상업용 부동산 사무실 공실률 오피스 건물

2024-04-23

가주 상업용 부동산 차압 전년비 405% 폭증

가주 상업용 부동산 압류 건수가 가파르게 증가하고 있다.     최근 폭스비즈니스는 부동산 데이터 전문업체 아톰(ATTOM) 보고서를 인용, 3월 전국 상업용 부동산 차압 건수가 625건에 달했다고 보도했다. 지난 2월과 비교하면 6% 증가에 그쳤지만, 전년 동월과 비교하면 117%나 급증한 것이다. 특히 가주의 경우, 187건으로 전월 대비 8% 소폭 감소했지만 전년 동기와 비교하면 405%나 폭증한 것이다. 또 이는 3월 전국 차압 건수의 약 30%를 차지하는 것이다. 보고서에 따르면 가주의 상업용 부동산 압류 건수는 2023년 11월 처음 100건대에 진입했고 그 이후에도 꾸준히 증가세를 보인 것으로 나타났다.     폭증하는 압류 건수의 주요 배경으로는 팬데믹 기간 확장된 재택근무의 안착 및 고금리가 지목됐다.   팬데믹 기간 유예된 상업용 대출 상환 만기가 돌아옴과 동시에 재택근무 적용 확산으로 인한 오피스 수요 감소가 2020년 5월 최저(141건)를 기록했던 압류 건수를 끌어올렸다는 것이다. 또 5.25~5.50%에 머무르는 고금리가 치솟는 모기지 페이먼트에 일조했다고 폭스비즈니스는 분석했다.     한편, 2025년 말 만기인 전국 상업용 부동산 모기지 부채 규모는 약 1조5000억 달러에 이른다. 대출 비용 급증, 엄격해진 신용 심사 기준 및 재택근무 확산에 따른 상업용 부동산 가치 급락에 채무 불이행 위험은 더 가중될 것이라고 폭스비즈니스는 내다봤다.     모기지은행협회(MBA)에 따르면 올해 약 9290억 달러 상당의 상업용 부동산 대출 만기가 도래한다.  서재선 기자 suh.jaesun@koreadaily.com상업용 부동산 상업용 부동산 부동산 데이터 전국 상업용

2024-04-21

[경제 안테나] 상업용 부동산 위기 벗어났나

연방준비제도(Fed)의 금리 인하 시기 지연 가능성은 부동산 시장에도 부담이 될 것으로 보인다. 특히 상업용 부동산 시장에는 큰 악재다. 금리 인하가 늦어진다는 것은 신규 부동산 대출 수요가 줄고 기존 대출의 재융자는 더 어려워진다는 것을 의미하기 때문이다. 따라서 투자자나 관련 업계에서는 이에 대한 대비가 필요하다.     현재 미국의 상업용 부동산 대출 규모는 5조 달러에 달한다. 그 가운데 올해 상환 만기가 되는 대출액만 9290억 달러다. 그리고 2028년까지 상환 기간이 만기가 되는 대출액은 2조8000억 달러에 달한다. 이런 상업용 부동산 대출의 절반 이상을 은행과 저축기관들이 보유하고 있다. 은행 가운데는 한인 은행과 같은 리저널 뱅크나 소형 은행들의 보유 비중도 꽤 크다.         최근 은행들은 상업용 부동산 대출에 신중한 모습이다. 반면 대형보험사, 펜션 펀드 등 비은행권 금융기관의 상업용 부동산 대출 시장 진입이 늘고 있다. 이들 금융기관은 매력적인 고정이자율을 제시하며 대출 고객 확보에 나서고 있다. 현재의 금리 수준이라면 안정적으로 높은 수익을 올리는 것이 가능하기 때문이다. 반면 고객들은 향후 금리 인하를 예상해 변동 이자율을 선호하는 양상이다.       금리 인하 지연이라는 악재에도 상업용 부동산 시장에 당장 큰 변화는 없을 것으로 보인다. 미국 경제가 워낙 호조를 보이는 덕분이다. 현재로써는 미국 경제의 불경기 진입 가능성을 알리는 신호도 없는 상태다. 하지만 분야에 따라서는 큰  차이가 있을 것으로 예상된다.     현재 가장 큰 어려움을 겪고 있는 것이 오피스 임대 시장이다. 기업들이 임대 공간을 줄이면서 수요가 급격하게 감소하고 있기 때문이다. 현재 오피스 빌딩의 평균 공실률은 20%에 이를 정도다. 여기에다 코로나19 팬데믹 기간 전후에 계획됐던 오피스 빌딩 신축이 지속해서 이뤄지면서 공급량도 늘고 있다. 한때 활발했던 오피스 빌딩의 아파트 전환도 건축 비용 상승으로 주춤한 모습이다. 다만 마이애미, 내슈빌, 라스베이거스 등 최근 경기가 호조를 보이고 있는 일부 대도시는 고급 오피스 공간을 중심으로 임대 수요가 늘고 있어 투자자들의 관심을 끌고 있다.     반면 아파트 등 다가구 주택과 산업용 부동산은 투자자들에게 여전히 매력적이다. 낮은 수준의 공실률이 유지되는 상황에서 수요도 여전해 임대료가 꾸준히 오름세를 보이기 때문이다. 현재 신규 공급이 가장 활발한 부문이 다가구 주택이다. 주택가격과 임대료 상승의 영향이다. 하지만 최근 일부 공실률 상승 현상도 나타나고 있어 투자에는 주의가 필요하다. 또한 투자자는 정부의 렌트 컨트롤 강화, 대도시 지역의 경우 방범 문제 등의 변수도 고려해야 한다.     고급 소매 공간도 공급 부족으로 수요가  늘고 있는 분야다. 고용 호조와 임금 상승으로 소매 매출 부문이 강세를 보이지만, 소매업 공간의 신규 공급은 감소한 영향이다. 특히 최근에는 도심에 있는 몰 형태보다 교외 지역의 대형 몰들이 더 주목을 받는 것으로 나타났다.   창고와 산업용 부동산은 팬데믹 시작 이후 가장 호황을 누린 분야다. 하지만 창고 건물 신축 등으로 공급량이 늘면서 주춤하는 상황이다. 이들 분야의 공실률이 오름세를 보이면서 금융 기관들이 신규 대출을 꺼리고 있어 공급 물량은 줄어들 가능성이 높다.   최근 인공지능(AI) 분야에 대한 투자가 늘면서 데이터 센터가 각광 받고 있다. 수요 증가로 가격도 크게 올라 수익률은 하락하고 있지만 지속적인 가격 상승이 예상된다.   고금리 상황은 상업용 부동산 시장에도 악재가 되고 있다. 분야에 따라 다소 명암이 엇갈리기는 하지만 위기를 벗어난 상황이라고 보기는 어렵다. 전망도 쉽지가 않다. 다만 당분간 더 혼란을 겪을 것은 분명해 보인다. 손성원 / 로욜라 매리마운트대 교수·SS이코노믹스 대표경제 안테나 상업용 부동산 상업용 부동산 부동산 시장 신규 부동산

2024-04-21

[부동산] 상업용 부동산 시장

지난달 골드만삭스는 미국 상업용 부동산 시장이 앞으로 수년간 회복되기 힘들다고 전망했다. 팬데믹으로 시작된 원격근무로 줄어든 상업용 부동산 수요가 늘어날 조짐이 보이지 않기 때문이다.     골드만삭스가 발간한 보고서에서 슈타인 반 니우어버그 컬럼비아 경영대학원 부동산 및 금융학 교수는 미국 상업용 부동산 시장 전망이 어둡다고 주장했다. 그는 “사무실 임대 시장이 안정되려면 몇 년이 걸릴 수 있다”며 “상업용 부동산 시장을 느리게 침몰하는 난파선이라고 표현하는 이유”라고 말했다.     니우어버그가 시장을 부정적으로 바라보는 이유는 구체적으로 네 가지다. 첫째로 팬데믹 이전에 맺은 임대차 계약이 만료되었을 때 같은 조건으로 갱신할지 불투명하기 때문이다. 미국 사무실 임대 계약은 보통 5년이기 때문에 팬데믹 이전 지금보다 임대인에게 유리한 환경에서 맺은 거래가 다수 존재한다.     하지만 만료 시기가 다가오면 임차인은 계약을 그대로 갱신하는 대신 침체된 부동산 시장에서 더 나은 임대 조건을 찾아다닐 가능성이 크다. 니우어버그는 “많은 임차인이 아직 미래의 임대 계획을 세우지 않았으며, 임대 공간을 줄이거나 더 나은 조건으로 계약을 협상하기 위해 기다리고 있다”며 “두 가지 모두 몇 년간 임대인의 재무 상태에 악조건으로 적용할 것이다”고 설명했다.   두 번째는 증가하는 공실로 하락하는 임대료다. 줄리 웰란 CBRE 글로벌 임차인 연구 책임자는 포춘에 사무실 부동산 공실이 30년 만에 최고치를 기록했다고 밝혔다. 니우어버그는 “가까운 장래에 시장 임대료가 하방 압력을 맞이할 것”이라고 예측했다.   세 번째로 임대인의 주택담보 대출이 꼽힌다. 미국에서 집주인은 일반적으로 30년 만기로 주택담보 대출을 받는다. 대부분 10년 정도쯤 기간이 지나면 상황에 따라 재융자를 받으며 대출을 이어 나간다. 하지만 금리가 수십 년 만에 최고치에 도달하고 있다. 예전보다 불리한 조건으로 재융자받을 가능성이 커졌다. 니우어버그는 “이자율이 두 배 이상 올랐고, 공실로 보유 현금에 문제가 생겼으며, 자택 근무의 확산과 높은 이자율로 건물 가치도 하락했다”고 설명했다. 이어 “모든 것은 대출 기관이 만기가 돌아온 부채의 상환을 그대로 연장하지 않도록 만든다”고 덧붙였다.   마지막으로 정부에서 실시하는 부동산 가치 평가 빈도가 낮아 문제라고 지적했다. 재산세 징수 기관은 상업용 부동산 가치를 측정할 때 최신 매출이 아닌 최근 5년간 수익을 기준으로 책정한다고 밝힌 바 있다.     니우어버그는 줄어든 사무실 수요가 다시 증가하려면 과거처럼 직원들이 사무실에 출근하는 형태로 바뀌어야 한다고 강조한다. 그는 “하이브리드 근무 및 원격 근로 정책이 기업에 부정적으로 작용한다는 합의가 이루어져야 한다”고 했다.   요즘  부동산 투자자들은 비어가는 사무실을 주거용 주택으로 전환하는 사업을 추진하고 있다. 니우어버그는 이런 대응이 근본적인 해결책이 되기 힘들다고 지적했다. 그는 “공실이 많은 도심 지역 사무실 중 주택으로 전환하기 적합한 건물은 약 10% 정도”라며 “모든 주택 전환 프로젝트가 경제적인 것은 아니다”고 경고했다.   ▶문의: (213)445-4989   현호석 마스터 리얼티 대표부동산 상업용 상업용 부동산 부동산 시장 사무실 부동산

2024-04-02

[부동산 투자] 상업용 부동산의 리스 구조

상업 부동산 시장은 다양한 리스 형태와 구조를 가지고 있다. 비즈니스 사업자와 투자자들에게 있어서 리스(임대)는 상당히 중요한 부분으로써 각 입장과 상황에 따라 유·불리가 많다. 계약서상에서의 조건들을 제대로 고려하지 않은 채로 계약한 경우, 낭패를 보는 경우가 종종 있다. 대부분의 상업 부동산 리스는 다음과 같은 주요 형태로 설명할 수 있다.     첫째, 일반적인 장기 임대 계약에서는 먼저 계약 기간에 대한 설명이 필요하다. 일반적으로 3년 이상의 장기의 계약으로 이루어지며, 그 뒤에 옵션이라는 가계약 기간이 포함된다. 옵션은 계약 기간에 더해 테넌트가 희망할 경우 미리 설정된 리스 금액과 기간으로 추가 계약을 할 수 있는 권리이다. 이후 본 계약기간이 만료되기 전에 180일 전에는 미리 재계약을 할 것인지에 대해서 의도를 전하고 협상을 타결하는 것이 기본적인 골자다.   둘째, 설정된 임대료에 더해 매년 조정 가능한 증가율이 포함된다. 이 증가율에는 소비자물가지수(CPI)를 비롯해 시장 트렌드를 적용해서 계약 기간 매년 몇 퍼센트가 오른다는 조항을 계약서에 반드시 서술하게 되어 있으므로 계약서에 명시되어 있는 조항들을 면밀하게 살펴볼 필요가 있다. 또한 투자자의 입장에서는 건물을 매입할 때 이미 계약이 되어있는 조항들이 향후 시장 방향성과 비교해 투자성이 있는지를 파악하는 주요 지표가 될 수 있다.     셋째, 리스 계약의 형태는 양측이 부담하는 조건에 따라 카테고리를 나눌 수 있다. 일반적으로는 건물의 용도 구분에 따라서 나뉘게 되는데 리테일상가의 경우, 넷리스(Net Lease)로 계약하는 경우가 많다. 그 중 트리플넷(NNN)리스는 테넌트가 임대료 외에도 부동산 세금, 보험 및 유지관리 비용을 추가로 부담하는 형태이다. 이는 랜드로드에 안정적인 수입과 편의를 제공하고, 테넌트에게는 부가적인 비용을 포함한 투명한 지출 구조를 제공한다. 웨어하우스의 경우는 그로스(Modified Gross) 형태가 많고 이는 전기세 등 공과금들과 유지관리 비용을 부담하는 경우이다. 추가로 오피스건물의 경우 그로스 형태가 일반적이지만 대형건물에 부분 입점하는 경우 풀 서비스(Full Service)의 형태로 임대료에 모든 금액이 포함되는 경우도 볼 수 있다. 유형에 따라 실제로 상업 건물에서 발생하는 총 수익 대비 순수익이 극단적으로 달라질 수 있다.     넷째, 계약서에 나와 있는 중요 요소에 대한 이해 또한 전략적으로 대비하기에 필수적인 점이다. 예를 들어, 대형 쇼핑센터에 테넌트들이나 랜드로드가 부분 입점을 계약하는 경우, 계약서에 독소조항이 포함될 수 있음을 숙지해야 한다. 가령 재임대·전대조항(Relocation Clause)이 적절한 예가 될 수 있다. 이 조항의 의미는 건물주의 입장에서 더 많은 이익을 위해 테넌트가 입점하고 있는 자리를 다른 곳으로 옮겨줘야 한다.     ▶문의: (213) 399-6391   제이콥 리 / 드림 부동산부동산 투자 상업용 부동산 가계약 기간 상업용 부동산 상업 부동산

2024-03-27

[부동산 기고] 부동산 리스의 장단점

부동산에 관심이 있다면 전 세계에서 가장 큰 기업 중 하나인 아마존이 테넌트로 있는 창고를 한국기관이 혹은 어떤 회사가 투자하였다는 기사를 본 적이 있었을 것입니다.   아마존이라는 회사가 돈이 없어서 건물을 구매하지 못하는 것이 아닐 텐데 왜 임대를 하는 것일까요. 부동산 임대의 장단점에 대해서 간단하게 알아보도록 하겠습니다. 먼저 상업용 부동산의 리스 계약의 정의는 특정 건물 전체나 일부를 경제적으로 사용하기 위해 정해진 기간 약속된 금액을 지불함으로써 소유권 없이 사용권을 구매하는 것입니다.     이는 법적 효력을 가진 중요한 계약으로, 건물주와 입주자 사이에 합의된 기간과 조건에 따라 맺어지며, 입주자는 약속된 렌트비를 약속된 날짜에 건물주에게 제공함으로 계약이 성립 및 유지가 됩니다. 임대와 건물 구입 간의 선택은 비즈니스의 규모와 비전, 그리고 주주 수익 환원 등과 같은 여러 가지 이해관계 등을 고려해 결정이 됩니다.     비즈니스 운영자에게 임대 관련 몇 가지 특징에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다.   리스의 주요 장점은 다음과 같습니다.   1. 현금 흐름의 유연성   건물 구입에 필요한 대규모 초기 투자 대신, 임대를 통해 현금 흐름을 원활하게 하고, 그 여유 자금을 비즈니스 확장이나 다른 투자에 사용할 수 있게 합니다.   2. 세금 혜택   리스 비용은 세금 보고 시 전액 세금 혜택을 받을 수 있으며, 이는 건물 구입 시의 일부 세금 혜택보다 유리할 수 있습니다.   3. 계약 책임의 제한   비즈니스에 문제가 발생하더라도, 리스는 계약에 대한 책임만 있으며, 건물에 대한 책임은 없으므로, 돌발적인 방향 전환 시 유리할 수 있습니다.   4. 비용 예측의 용이성   리스 비용은 사전에 알 수 있으므로, 비즈니스 운영 계획을 세우기 쉽습니다.   5. 유연성   건물 소유보다, 리스는 영업 장소를 변경하는 데 있어 유연성을 제공합니다.   반면, 리스의 단점도 고려해야 합니다.     1. 자산 가치 증가의 누락   리스는 재정적 자산으로 간주하지 않으며, 부동산 가치 상승의 이점을 누릴 수 없습니다.   2. 운영 제약   입주자는 비즈니스의 확장이나 장소의 리모델링에 있어 제한을 받을 수 있으며, 건물에 대한 컨트롤이 어렵습니다.   2024년 현재, 상업용 부동산 시장은 다양한 변화와 도전에 직면해 있습니다. 디지털화, 원격근무의 증가, 소비 형태의 변화 등이 리스와 구입 결정에 새로운 고려 사항을 추가합니다. 투자자와 비즈니스 오너는 이러한 변화를 인식하고, 리스 또는 구입 결정 시 시장 동향, 자금의 유동성, 세금 혜택, 장기적 비즈니스 목표 등을 종합적으로 고려해야 합니다.     결론적으로, 리스 계약은 특정 상황과 비즈니스 요구에 따라 매우 유리할 수 있지만, 건물 구입과의 비교 분석을 통해 장기적인 비즈니스 전략과 재정적 목표에 가장 적합한 결정을 내리는 것이 중요합니다. 이 과정에서, 시장 변화를 주시하고, 전문가의 조언을 구하는 것도 중요한 고려 사항이 될 것입니다.   ▶문의:(213)613-3137 브랜트 구 / CBRE KOREA DESK부동산 기고 부동산 장단점 부동산 임대 상업용 부동산 비즈니스 운영자

2024-03-20

[부동산 가이드] 상업용 부동산 임대료 책정

상업용 부동산 리스에서 사용되는 용어들은 리스의 성격과 비용 구조를 이해하는 데 중요합니다. 이번 칼럼에서는 리스 계약 시 사용되는 다양한 렌트비 유형을 살펴보겠습니다. 상업용 부동산에서 3년 이상 계약하는 경우가 많고, 그 기간 동안 변화에 대비하여 렌트비를 책정하는 방법은 크게 네 가지가 있습니다.   첫 번째로는 고정 렌트(Fixed Rent)가 있습니다. 건물주와 입주자가 계약할 때 명시한 기간에 렌트비 상승 없이 고정된 렌트비를 내는 리스 형태를 말합니다. 그로스리스(Gross Lease) 혹은 넷리스(Net Lease) 형태와는 상관없이 기본 임대료를 고정하는 방법으로 건물주와 테넌트가 직접 협상을 하거나, 1~2년의 단기 렌트에 사용되는 경우 종종 볼 수 있습니다.         두 번째로는 계단형 리스(Step Lease)가 있습니다. 일반적으로 많이 사용하는 임대 형태로 매년 혹은 명시된 주기(3년, 5년 등)마다 렌트비를 상승하는 방식입니다. 물가상승에 따른 실질적인 렌트비 하락을 방지하기 위한 방법으로 평균 물가 상승률이 3%를 넘지 않았던 점에서 매년 3% 인상하는 계약을 일반적으로 많이 하고, 최근 물가 상승률이 높아져서 매년 4% 혹은 5% 인상의 계약들도 쉽게 볼 수 있습니다. 스타벅스나 맥도널드 등과 같은 프랜차이즈의 경우 20년 이상 장기 계약을 하는 경우 5년마다 10% 인상하는 계약 조건을 요구하기도 합니다.       세 번째로는 지수 리스(Index Lease)가 있습니다. 여기서 렌트비 인상은 건물주와 입주자가 정한 특정 지수에 의해 조정됩니다. 대부분 소비자 물가지수(CPI)를 사용하며, 이는 물가상승률을 반영해 렌트비를 조정할 수 있게 해줍니다. 임대 시점을 기준으로 인상 시기 두 달 전의 CPI 지수를 가지고 다음 해 인상을 정하는 경우가 많습니다. 실제로는 지수 리스에 최소와 최대 상승률(보통 최저 3%와 최고 6%)을 정하는 경우가 많은데, 이는 비정상적인 물가 지수가 나왔을 때 건물주와 테넌트 양쪽을 보호하기 위한 방법입니다. 이는 건물주는 최소 3% 인상을 보장받고, 테넌트는 물가가 아무리 많이 올라도 6% 이상은 인상이 되지 않는 보호를 받을 수 있습니다.     네 번째는 퍼센티지 리스(Percentage Lease)가 있습니다. 이 형태는 기본 렌트 외 입주자의 영업실적에 따라 추가 렌트비를 받는 방식입니다. 해당 입주자의 영업실적이 높아지면 렌트비를 더 내는 것입니다. 예를 들어, 기본 렌트가 월 10만 달러이고, 퍼센티지 렌트가 매출 60만 달러 이상에 대해 4%라면, 입주자의 매출이 60만 달러를 넘어가는 부분에 대해 기본 렌트비에 더해 추가 매출의 4%의 렌트비가 추가로 부과됩니다. 이런 형태의 리스는 유동인구가 많은 인기가 좋은 대형 쇼핑센터에서 많이 요구하는 형태입니다.     상업용 부동산 리스 계약에는 이러한 다양한 렌트비 유형이 존재합니다. 각 유형은 건물주와 입주자의 요구와 상황에 따라 다르게 적용될 수 있습니다. 이를 이해하는 것은 테넌트 입장에서는 효과적인 부동산 계약을 하는 중요한 요소이고, 건물주 입장에서는 성공적인 관리와 투자에 있어 매우 중요합니다.     ▶문의:(213)613-3137 브랜트 구 / CBRE KOREA DESK부동산 가이드 상업용 부동산 상업용 부동산 렌트비 인상 렌트비 유형

2024-03-06

[부동산] 사업용 부동산의 현황 및 전망

지난해 3월 고금리 여파로 실리콘밸리은행(SVB)이 파산했다. 주요 스타트업을 상대로 영업하던 이 은행은 예금의 상당 부분을 국채에 투자했는데, 연방준비제도가 기준금리를 가파르게 올리자 국채 금리가 오르면서(채권 금리가 오른다는 건, 채권 가격의 하락을 의미한다) 이 은행의 이 손실을 감당하지 못하게 된 게 원인이었다.     당시 시그니처 은행과 퍼스트리퍼블릭 은행까지 무너지면서 금융위기가 터지는 것 아니냐는 우려가 커졌지만, 금융 당국의 적극적인 개입으로 파장은 더 퍼지지 않았다.   최근에 이런 일이 또 벌어지는 것 아니냐는 우려가 커지고 있다. 이번엔 고금리와 함께 상업용 부동산이 원인으로 지목되고 있다. 그 충격이 처음으로 드러난 게 뉴욕커뮤니티뱅코프(NYCB)다.   가장 이슈가 되는 것은 오피스 공실 사태이다. 2008년 글로벌 금융위기보다 공실률이 더 높다는 것이 상업용 부동산에 대한 공포를 부추기는 요인으로 작용하고 있다. 참고로 분기 통계이며 이것만 보면 상업용 부동산 시장에 큰일이 난 것 같지만, 최근 흐름은 나쁘지는 않다. 1년 전보다 상업용 부동산 가격이 15%가량 떨어졌지만, 지난해 4월에는 드디어 상승세로 돌아섰기 때문이다. 케이스-쉴러 주택가격이 지난해 2월에 반등한 것과 비슷한 흐름을 보이고 있다.   오피스 빌딩의 부진에도 불구하고 상업용 부동산의 가격 하락이 멈춘 이유는 산업용 및 아파트 등의 가격 하락이 멈추고 반등한 데 있다. 반면 쇼핑몰과 오피스 빌딩의 부진은 쉽게 끝나지 않는 분위기이다. 그럼, 어떻게 해서 상업용 부동산 가격의 반등이 출현한 것일까?   그 이유는 역시 금리에 있는 것 같다.  모기지 금리의 하락이 본격화된 시기(2001~2003년, 2009~2010년)에 상업용 부동산 가격이 반등한 것을 발견할 수 있기 때문이다.     물론 최근 채권 금리가 다시 상승하고 있기에, 상업용 부동산 가격의 반등이 지속될 것인지 단언하기는 힘들다. 다만, 최근 국제 상품가격의 하향 안정 흐름이 지속되고 있다는 점을 고려할 때 하반기에는 모기지 금리(30년 기준)가 6%선 밑으로 내려갈 것으로 기대해 본다.   오피스 빌딩과 쇼핑몰 등 일부 상업용 부동산 시장의 부진이 심각하지만, 아파트나 산업용 부동산이 반등을 주도하고 있다는 이야기가 되겠다. 특히 7% 전후에 형성되어 있는 모기지 금리가 하락세로 확연하게 떨어진다면, 상업용 부동산 가격의 반등이 더욱 힘을 받으리라 생각된다.     요약하자면 상업용 부동산 시장은 오피스 공실 사태와 쇼핑몰 부진 등으로 부진하지만, 아파트 및 산업용 부동산 가격의 반등으로 약간의 회복세를 보인다. 2008년 금융 위기 이후의 공실률이 더 높아져 공포를 유발했으나, 가격은 지난해 4월에 드디어 상승세로 전환되었다.   산업용 부동산 및 아파트 가격이 먼저 반등하며 전체 상업용 부동산 가격의 하락을 멈추게 했으며, 그러나 쇼핑몰과 오피스 부동산은 아직도 부진하다. 이러한 가격 반등의 원인으로는 금리의 영향을 크게 받았다. 모기지 금리가 하락한 시기에 상업용 부동산 가격이 반등한 흐름을 볼 수 있다.   하지만 채권 금리가 상승 중이므로 상업용 부동산 가격의 반등이 지속될지에 대한 불확실성이 존재하며, 모기지 금리가 내년에 6%선 아래로 내려갈 것으로 예상한다.   ▶문의: (213)445-4989 현호석 마스터 리얼티 대표부동산 사업용 상업용 부동산 산업용 부동산 모기지 금리

2024-03-05

"CRE<상업용 부동산> 문제로 금융위기 재현은 과장"

팬데믹 이후 늘어난 재택근무에 상업용 부동산(CRE) 공실률이 급증하며 금융위기가 재현될 수 있다는 우려는 과장됐다고 14일 영국 이코노미스트지가 진단했다.   이코노미스트지는 미국 상업용 부동산 중 특히 사무실 문제가 심각해지더라도 자산 특성상 전체 경제에 미치는 영향은 제한될 것이라고 관측했다. 매체는 먼저 부동산 중개업체 세빌스의 데이터를 인용해 2022년 말 농지를 제외한 부동산의 총가치는 66조 달러이고 이 중 상업용 부동산이 차지하는 비중은 4분의 1에 그쳤다고 지적했다.   이코노미스트지는 2007년과 2009년 사이 주거용 부동산 가치는 3분의 1 정도 줄었는데 오늘날 비슷한 규모의 충격은 전체 부동산 가치에서 16조 달러가 사라지는 것과 마찬가지라며 이에 비해 현재 미국의 모든 사무실 건물이 전체 가치를 잃는다고 해도 손실 규모는 16조 달러의 4분의 1 정도 수준에 불과하다고 언급했다.   매체는 은행들이 주거용 부동산에 비해 상업용 부동산 관련 손실로부터 더 잘 보호된다고도 덧붙였다. 주거용 부동산에 대한 대출은 건물 가치 100%에 가까운 규모인 경우가 많으나 상업용 부동산 대출 규모는 아무리 크다고 해도 건물 가치의 75% 정도까지만 차지하는 경향이 있는 것으로 나타났기 때문이다.   이 밖에도 이코노미스트지는 구체적으로 살펴보면 최근 뉴욕커뮤니티은행(NYCB) 문제는 은행 고유의 문제인 것으로 보인다고 관측했다. 매체는 NYCB가 뉴욕 사무실에 노출됐던 것은 사실이지만 같이 포트폴리오에 포함됐던 뉴욕시 다가구 아파트(rent-stabilised ‘multi-family’ apartment) 관련 대출도 감가상각됐었다고 언급했다. 해당 아파트 가격은 2019년 임대료 인상을 제한하는 법안이 통과된 후 급락한 바 있다.   대부분 상업용 건물 관련 자금은 5년 혹은 10년 만기 대출을 통해 조달되는데 고금리 환경이 유지되고 있는 가운데 이러한 대출 중 상당수가 조만간 재융자될 예정이라 상업용 부동산 관련 우려는 계속되고 있다. 향후 2년 내 만기가 연장되어야 하는 국내 상업용 부동산 대출 규모는 약 1조달러로 이는 상업용 건물에 대한 총부채의 약 5분의 1에 해당하는 규모다.   최근 몇 주간 중형 은행인 NYCB와 상업용 부동산에 노출된 일본 아오조라 은행, 독일 도이체 판드브리프방크는 모두 대출 관련 문제를 보고했고 주가 급락을 겪기도 했다.금융위기 상업용 상업용 부동산 주거용 부동산 부동산 중개업체

2024-02-15

[부동산 가이드] 부동산 리스 종류

이전 칼럼에서 리스의 성립 요건에 대해 알아봤습니다. 상업용 부동산 투자자로서 가장 중요한 요소는 현금 흐름입니다. 이 현금의 흐름은 투자 부동산에 계약된 리스의 조건에 따라 정해지고, 테넌트와 어떻게 계약이 되었는지가 건물 가치에 많은 영향을 주게 됩니다.     오늘은 리스의 종류와 이에 따라 건물 가치에 어떻게 영향을 미치는지 살펴보겠습니다.   상업용 부동산의 리스 계약은 크게 그로스 리스(Gross Lease)와 넷 리스(Net Lease)로 나뉩니다. 부동산을 소유하고 임대를 주면 테넌트에게 임대료를 받고, 건물주는 부동산 세금과 부동산 화재 보험, 그리고 공용 공간 혹은 외부 조경 및 주차장 관리 등을 제공해야 합니다. 건물주가 지불하는 위의 비용들을 렌트비 안에 녹여 넣을 수 있거나, 혹은 분리해서 받을 수 있습니다.     그로스 리스는 건물 관련 비용을 렌트비 안에 넣어서, 테넌트는 리스 계약상의 렌트비만 지불합니다. 이 경우 장점은 테넌트와 건물주 모두 계약 기간 계약된 렌트비만 주고받으면 됩니다.     반면, 넷 리스는 건물 관련 비용을 계약된 기본 렌트비와 별개로 나눠서 따로 받는 형태입니다. 넷 리스는 다시 세 가지로 나뉘는데, 첫 번째는 재산세만 부담하는 Net Lease(N), 두 번째는 재산세와 보험료를 부담하는 Net-Net Lease(NN), 세 번째는 재산세, 보험료, 건물 관리 비용을 모두 부담하는 Net-Net-Net Lease(NNN), 즉 트리플 넷 리스입니다.     이렇게 넷 리스로 기본 임대료와 비용(추가 임대료)을 나누는 이유는 부동산 투자자 관점에서 건물의 가치를 판단하는 데 도움이 되고 매매 시 인상되는 비용들을 테넌트에게 전가해 투자자는 예상한 수익률을 비교적 안정적으로 기대할 수 있기 때문입니다.     넷 리스 형태는 쇼핑센터, 리테일 건물, 그리고 창고 건물에서 많이 사용합니다. 스타벅스, 맥도널드 등 싱글 테넌트 프랜차이즈 건물에서부터 웨스트필드 쇼핑센터, 그리고 크게는 아마존 물류창고 등이 넷 리스 형태의 임대계약을 많이 합니다. 부동산 투자자 입장에서는 크레딧이 좋은 테넌트가 들어가 있으면 테넌트 회사가 부도가 날 확률이 낮고, 장기간 임대계약으로 안정적인 현금 흐름을 예상할 수 있기 때문에 예측 가능한 매력적인 투자 상품입니다.       넷 리스 투자 경우 특히 리스 계약서의 세부 조항을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 일부 리스 계약서에는 테넌트의 비용 부담에 대한 제한 조건을 두고 있거나, 건물주가 예상치 못한 비용을 부담할 수도 있습니다.이번 팬데믹 기간 동안 크레딧이 좋은 테넌트도 완전히 안전하지 않다는 것을 경험했습니다. 유명한 프랜차이즈 테넌트들이 임대료를 지급하지 않거나, 임대 연장 협상에서 임대료를 대폭 삭감을 요구하거나, 리노베이션 비용과 그에 따른 기간 임대료 면제 요구 등으로 건물주들이 어려움을 겪는 경우가 종종 있었습니다.  계약서 작성 시 특히 경험 있는 에이전트와 변호사를 고용해 만일의 경우에 대비하여 조항을 잘 정리해 놓는 것이 중요합니다.     종합적으로, 상업용 부동산 투자의 성공은 리스 계약의 세부사항에 달려있습니다. 현명한 투자 결정을 위해서는 리스의 종류, 비용 부담 조항, 그리고 시장 동향을 꼼꼼히 분석하는 것이 필수적입니다.   ▶문의:(213)613-3137 브랜트 구 / CBRE KOREA DESK부동산 가이드 부동산 렌트비만 부동산 투자자 투자 부동산 상업용 부동산

2024-02-07

[부동산 이야기] 투자용 부동산 관리

몇 주 동안 부동산 투자의 기본에 대하여 알아보고 있다. 이번 주에는 주거용 부동산이나 혹은 상업용 부동산을 구입한 후에 효과적인 관리에 대하여 조금 알아보자. 부동산 투자의 또 다른 매력은 얼마나 관리를 잘하느냐에 따라 수입을 더 올릴 수도 있다는 것이다. 아파트 같은 다세대 건물이나, 상업용 부동산의 경우, 부동산의 구매만큼이나 구입하고 난 다음의 관리도 중요한데 관리에도 예산이 필요하다. 그러므로 투자부동산을 구입할 때는 다달이 들어오는 렌트 수입으로 융자에 대한 월 페이먼트와 구매가격의 1.25%에 해당하는 재산세, 유틸리티, 그리고 건물의 수리비나 예기치 못한 공실률 등을 미리 생각해야 한다.   보통 아파트를 소유하면 월 렌트비의 20% 정도는 여유자금이 있어야 하므로 관리에 필요한 자금을 유지하기 위해서는 다운페이먼트를 충분히 하는 것이 좋다. 부동산을 예산에 맞추어 구매를 하고 난 후에 유닛의 수가 적은 소형 아파트의 경우에는 주인이 직접 건물을 관리하기도 한다.     이때는 주인이 건물을 수리할 수 있는 기술이 있고, 집 가꾸는 것을 좋아하며 특별히 하는 일이 없는 은퇴한 부동산 오너라면 문제가 없다. 하지만 건물주가 다른 일을 하고 있거나 세입자와 접촉을 좋아하지 않는 경우에는 경비가 발생하더라도 전문 관리 회사에 맡겨 부담을 줄이는 것도 좋은 방법이다. 부동산을 소유주가 직접 관리하거나 아니면 전문가를 고용하는 경우이거나 주된 업무인 렌트 걷기, 부동산 광고 등 일상적으로 진행되는 임대관리 업무를 순조롭게 관리하는 것이 중요하다.     그러나 부동산을 잘 보수 유지하고 테넌트와 계속 원만히 지내기가 쉽지만은 않은 일이다. 그러므로 부동산 소유주로서는 매달 일정한 비용을 부동산 관리 회사에 지불하는 대신, 복잡하고 골치 아플 수도 있는 이런저런 업무들을 부동산 관리 회사에 위탁하는 이점이 있다. 그러므로 경험이 많은 확실한 부동산 관리회사를 고용하게 되면 이들은 이미 임대 시장에서 수백 명의 임대인과 의사소통을 하기 때문에 현지 시장에 대한 다양한 정보와 이해를 갖고 있을 것이다. 건물 수리나 테넌트 선별, 렌트 수납, 그리고 아파트의 잔디나 도로, 기물, 공공시설 등을 유지 보수하는 일을 하는 공정한 주택관리 규정 등 검증된 방침과 업무 방식을 갖고 전문적인 부동산관리를 하는 회사를 찾아야 한다. 특히 개인 투자자의 경우 부동산 관리에 대한 전문 노하우가 부족할 수 있어 비용을 부담하더라도 부동산 관리회사에 의존하는 것이 바람직하다. 이때 부동산 관리회사의 수익은 부동산 주인에게서 받는 수수료에서 나오는 데 이 수수료는 보통 렌트의 5~15% 정도의 수준으로 엄청난 차이가 있다. 부동산 관리는 전문 회사를 선정해도 되고 건물을 사준 에이전트한테 부탁해도 되는 데 좋은 부동산 관리회사를 선택하기 위해서는 부동산 관리회사가 제출한 제안서를 면밀히 검토하는 것이 필요하다. 이 제안서에는 부동산의 운영플랜, 구체적인 관리 일정, 대규모 수리가 필요할 때의 계획이나, 목표수익, 비용절감 계획, 공실률에 대한 효율적인 처리방안 등이 포함되어 있어야 한다.   ▶문의: (818)497-8949  미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 투자용 부동산 부동산 관리회사 부동산 소유주 상업용 부동산

2024-01-24

[부동산] 2024년 부동산 전망

새해 부동산 시장 전망은 전체적으로 밝아 보인다. 이런 전망이 나오게 된 배경, 가장 먼저 눈에 띄는 현상으로는 한동안 높았던 이자율이 드디어 고개를 숙이기 시작한다는 것이다. 한동안 정말 환상적인 이자율을 누렸었다. 그리고 우리가 누렸던 것보다 훨씬 혹독하게 갑자기 상승한 고이자율로 인해서 아주 큰 어려운 시간을 보내야 했다. 다행히 부동산 시장은 꾸준한 수요 증가로 인해서 기존의 수요가 잠시 숨 고르기를 하고 있던 시간 동안에도 꾸준한 수요가 있었다. 덕분에 매매는 많이 줄어들었지만, 가격은 기대치만큼은 떨어지지 않았다. 전국적으로 볼 때도 남가주 지역은 아주 특수한 지역이었다. 가격이 내려가기는커녕 고이자율로 미국 전체가 불경기로 힘들어할 때도 꾸준한 상승을 유지하였다.   이렇게 이자가 떨어진다는 것은 바이어들이 본격적으로 다시 움직이기 시작한다는 것이다. 빠르면 3월 말에서 늦어도 7월 전에는 6%의 이자율을 기대할 수 있는 상황이다 보니 아마 겨울이 끝나기 전부터 부동산 시장에는 봄이 찾아올 것이란 기대를 한다. 한동안 메말라 있던 매물들이 나오기 시작하겠지만 늘어나는 바이어들 때문에 새해에도 집 구입은 그리 만만하지만은 않을 것으로 보인다.   단순히 이자율만 떨어지는 것은 아니다. 이제 대선도 또한 다가오기 시작한다. 대선이 있는 해의 부동산 시장은 아주 활발해진다. 현 정부에서도 대선이 있는 해에는 어떻게 해서든지 경제적으로 좋은 결과를 내기 위해서 여러 가지 정책을 시행한다. 그리고 이런 정책에는 부동산의 부흥이 밑바탕이 되어 있어야 한다. 연방준비제도(Fed.연준)가 제로 수준으로 기준금리를 떨어뜨리고 도널드 트럼프 전 대통령이 재선에 성공할 경우 오는 2024년까지 부동산 침체는 없을 것으로 보인다. 트럼프 전 대통령이 부동산을 기반으로 한 사업가 출신이기 때문에 임기 중에는 부동산 친화적인 정책을 펼칠 수밖에 없어 보이고 단순히 이자율을 떨어뜨려서 부동산 시장에 활기를 불어넣는 것이 아니라 그 외에도 여러 가지 정책을 통해서 부동산 시장에 활력을 불어넣게 될 것이다.   이보다 가장 중요한 것은 바로 심리적 요인이다. 환상적으로 낮은 이자율로 오랫동안 길들어 있다가 갑자기 상승한 이자율에 겁먹고 숨만 고르던지 아니면 아예 포기해버린 바이어들이 아주 많다. 그런데 이제 높은 이자율에 어느 정도 적응이 되는 상황에서 현실적으로 안정적인 6%대의 이자율과 여러 가지 부동산 정책으로 인해서 바이어들의 마음에는 이제는 부동산을 구입해도 괜찮은 시기란 인식이 들기 시작한다. 그리고 이런 인식은 아주 빠르게 펴지게 되어 있어서 바이어들이 움직이기 시작하고 셀러들도 이제는 본인의 아주 낮은 이자율을 가지고 있는 집을 팔고 조금은 높아지지만 그래도 현실적으로 얼마든지 나쁘지 않은 새로운 이자율로 다른 집을 구입하고 이사 갈 준비를 하기 시작할 것이다. 이런 과정을 통해서 매물은 자연스럽게 늘어나게 되고 매매 건수도 증가하게 되는 것이다.   상업용 부동산 가운데 특히 비즈니스호텔 산업이 호황을 누릴 것으로 보인다. 팬더믹 후 해외 여행객과 내국인 여행객의 지속적인 증가로 인해 호텔 초과 수요가 상당 기간 지속될 전망이다. 특히 LA 지역을 중심으로 한 가주에 주목하고 있다. 꾸준히 유입되는 아시아계 이민자로 인해 수요와 자금이 풍부하고, 벤처산업과 함께 관광산업이 발달해 호텔의 지속적인 성장이 기대되는 지역이기 때문이다.     ▶문의:(213)445-4989 현호석 대표/매스터 리얼티부동산 비즈니스호텔 부동산 시장 새해 부동산 상업용 부동산

2024-01-09

[에이전트 노트] 2024년 부동산 시장 전망

새해 2024년 갑진년은 ‘푸른 용의 해 - 청룡의 해’라고 하는데, 용은 12간지 중 유일하게 실존 동물이 아닌 상상 속에 존재하는 동물로 동양에서는 왕이나 황제를 상징하는 영물이며 큰 행운과 재물, 영험함과 용맹함을 나타내는 상징으로 널리 알려져 있다.     이렇게 영험한 기운과 능력을 갖춘 용이 여의주를 물고 하늘로 솟아오르는 청룡의 기운으로 올 한해 경기불황과 경기침체를 모두 극복하고 승리하는 한 해가 되길 소망한다.     지난 2023년 부동산 시장의 가장 큰 특징을 꼽으면 무엇보다 모기지 이자율 상승에도 불구하고 거주용 부동산 가격이 하락하지 않은 것이다.   특히 8%대까지 급격히 상승한 모기지 이자율의 영향으로 시장 전체가 꽁꽁 얼어붙으며 부동산 거래 자체가 사상 최소치로 감소했는데도 불구하고 시장 내 매물은 증가하지 않고 있다.   그러나 상업용 부동산의 상황은 많이 달랐다. 대부분의 상업용 부동산은 60% 이상의 다운페이먼트 없이는 현재 수익만으론 재산세를 포함한 각종 비용과 모기지 페이먼트를 감당할 수 없는 상황으로 실질적으로 융자를 통한 부동산 거래는 사실상 불가해졌다고 볼 수 있다.   상업용 부동산 시장 내 매물은 많이 증가해서 이미 거래 건수 대비 6개월 치 이상의 재고가 유지되고 있으며 매매도 현격히 감소한 상황이다.   지난해 LA 카운티 내 전체 상업용 부동산 거래는 고작 4665건으로 LA 카운티 내 거주용 부동산 거래 4만7332건에 비교해 볼 때 10분의 1수준이다. 지난 한 해 모기지 이자율 상승에 영향으로 거주용 부동산 거래가 반 토막 난 것을 고려한다면 평상시 상업용 부동산 거래의 20분의 1 수준으로 내려앉았다고 봐야 할 것이다.   그렇다면 새해인 2024년 부동산 시장은 어떻게 변화할 것인가. 올해 부동산 시장을 바라본 필자의 의견은 이렇다.   지난해 후반기 7.5~8%대를 유지하던 30년 모기지 이자율이 최근 7주 연속 하락하여 현재 6.95%까지 하락하며 6%대 진입에 성공했고 셀러가 다소 불리한 비수기 마켓 상황인데도 불구하고 올해 3월까지 집값 하락은 예상하기 어려울 것으로 판단된다. 매물 부족이 심화한 상황에서 주택가격 하락을 기대하긴 힘들기 때문이다.   다만 6%에 진입한 이자율 영향으로 바이어들의 구매 욕구를 자극하며 꽁꽁 얼어붙었던 부동산 시장은 거래량이 소폭 증가하면서 해빙의 분위기가 조성될 것으로 예상한다.   이처럼 올해 부동산 시장은 이자율 하락세가 좌지우지할 것으로 예상하며 많은 전문가가 빠르면 전반기 이후, 늦어도 올해 말경엔 5.5%대까지의 하락을 예상하나 실제 이자율 하락세가 어떤 그래프를 그려내는가에 따라 부동산 시장이 요동칠 수도 있는 상황이다. 만약 올해 초 이자율이 급격히 하락하거나 올해 전반기 안에 이자율 5%대 진입이 성공한다면 내 집 마련을 미뤄왔던 바이어들이 대거 다시 부동산 구매경쟁으로 몰리면서 부동산 시장은 급격히 회복될 것이다.   그러나 예상과 달리 이자율이 장기간 7%대를 유지하거나 상승세가 다시 이어진다면 올해 부동산 시장은 지난해와 비교도 안 될 정도의 침체기를 겪게 될 것이며 특히 상업용 부동산 가격은 급락할 가능성이 높아질 것이다. 이자율 하락 없이 부동산 시장의 정상화를 기대하긴 힘들 것이다.   ▶문의:(213)500-5589 전홍철 WIN Realty & Properties에이전트 노트 부동산 시장 부동산 시장 상업용 부동산 부동산 거래

2024-01-02

[투자의 경제학] 상업용 부동산

국가기관은 아니지만 명망 높은 비영리 경제연구조직 전미경제연구소(NBER)에 따르면 미 은행들의 자산 구조 중 25% 정도가 상업용 부동산 대출이라고 한다.     NBER은 금리 인상과 하이브리드 및 원격 근무와 대면 근무의 혼합 등으로 인한 상업용 부동산 가치 하락으로 전체 상업용 부동산 대출 중 14% 특히 사무실 건물 대출 중 44%가 현 부동산 가치보다 대출이 더 많은 상황이라고 한다.     증권 매체 마켓워치에 따르면 1조 달러 이상의 상업용 부동산 대출이 2024-25년에 만기 된다고 하는데 2024년 만기 되는 대출 중 77% 정도는 재융자가 가능할 것으로 뱅크오브아메리카 분석가는 예측한다.     이는 최근 큰 폭으로 하락한 10년 만기 국채 이자율의 영향이 큰 것으로 해석된다. 9월에만 해도 뱅크오브아메리카 측에서는 2024년 만기가 도래한 대출건 중 65% 정도만이 재융자가 가능할 것으로 전망했다. 10월 중 5% 정도 하던 10년 만기 국채 이자율이 4% 아래로 하락하며 부동산 대출 금리를 같이 끌어내린 결과다.     세부적으로 들어가면 모든 상업용 부동산 상황이 나쁜 것은 아니다. 금리 인상으로 인한 이자 부담은 모두에게 적용되겠으나 유독 사무실 건물이 직격탄을 맞은 것은 펜대믹으로 원격 근무에 익숙해진 기업들과 직원들이 사무실로 돌아오지 않고 있기 때문이다.     상업용 부동산 업체 CBRE 자료에 따르면 사무실 공실률은 지난 2분기에 30년 만에 최고치인 18.2%에 달한다고 한다. 이런 이유로 사무실 건물의 가치가 2025년까지 35% 하락할 수 있으며 회복하는 시기도 2040년 정도로 내다봤다.     높아진 금리에서 오는 충격은 같으나 사무실과는 달리 다른 분야의 상업용 부동산은 수요 감소에 따른 피해는 크지 않은 것으로 보인다. CBRE 자료에 따른 소매업체 관련 부동산 공실률은 4.8%, 창고 건물을 포함한 산업용 부동산 공실률도 4.9% 정도로 나타났다.     임대아파트 쪽도 렌트비 상승 폭은 둔화하고 있으나 지난 11월 렌트 상승률이 전년 대비 3.3% 오른 것으로 보아 시장 상태는 양호한 것으로 보인다.     연준(Fed)에 대한 증권가의 관심은 금리 인하를 언제부터 시작할 것인가에 있는 것으로 보인다. 상업용 부동산 대출의 부실함은 은행들의 위기로 연결될 수 있기 때문에 NBER의 분석에서 나타난 은행들의 취약점이 실질적인 위기로 닥치기 전에 연준이 먼저 행동하지 않을까 하는 예측을 해본다.   ▶문의:(213)434-7787  김세주 / Kadence Advisors, LLC투자의 경제학 상업용 부동산 상업용 부동산 부동산 대출 부동산 가치

2023-12-20

[부동산 가이드] 2024년 상업용 부동산

팬데믹을 거쳐오면서 가장 큰 타격을 보았던 상업용 부동산의 회복이 더디다. 오피스용 부동산의 경우 침체가 더 심하다. 최근 챕터11 파산 신청을 한 오피스 공유 회사인 위워크(WeWork)의 몰락이 대표적 예이다. 이 회사의 80% 지분을 가진 일본의 테크 롤러지 회사인 소프트뱅크가 3분기에만 62억 달러 손실을 보았다.     상업용 부동산 브로커 회사인 CBRE에 따르면 내년 오피스 부동산의 가치가 40% 떨어진다고 예상했다. 아파트 같은 다주택 부동산은 28%, 쇼핑센터 같은 리테일 부동산은 23% 떨어지고 창고 및 인더스트리얼 부동산 가치는 10% 조정이 될 것이라 전망했다. 가장 근본적인 이유는 팬데믹이 끝났는데도 공실률이 떨어지지 않고 갑작스럽게 닥친 인플레이션과 이에 따른 이자율 상승이 상업용 부동산의 발목을 잡고 있기 때문이다. 현 상업용 부동산 동향을 살피면서 어떻게 투자할지 알아보자.   첫째, 오피스 부동산 시장의 회복은 더 늦어질 전망이다. 커뮤니케이션 기술이 발달함으로 재택근무 같은 대체 공간이 기존의 오피스 공간을 대신하는 문화가 점점 거세질 것이다. 위워크(WeWork) 예에서 보듯이, 공유 오피스 공간 수요는 줄어들 것이고 메트로폴리탄 대도시 내 빈 오피스 건물들을 보는 풍경이 익숙해질 수도 있다. 특히 고금리로 인해 재융자가 어려워지고 리노베이션이 어려워지는 악순환으로 인해 리노베이션이션이 필요한 B급, C급 오피스 빌딩의 공실률은 더 높아질 것으로 예상한다. 다만 대도시에 있는 A급 오피스 빌딩은 꾸준히 인기를 얻을 것이다. 오피스 빌딩을 개조하여 주거용 콘도로 변경하는 케이스가 점점 많아지는 것이 이런 추세를 여실히 보여 주고 있다.     둘째, 주거용 다주택 부동산의 가치도 작년보다 많이 떨어졌다. 팬데믹 중에도 가파르게 오른 렌트비로 인해 대도시의 주거비용이 인컴의 50%를 상회했다. 최근 인플레이션과 맞물려 생활고에 시달린 테넌트들이 주거 비용이 낮은  교외의 타지역이나 타주로 떠나는 경우가 많아지고 있다. 이와 더불어 이자율이 올라 모기지 비용이 비싸지고 몇 년 사이 보험비용이 거의 2배 이상 오르는 탓에 부동산 가격이 25% 이상 내려갔다. 따라서 주거용 다주택 부동산의 가치는 지역에 따라 많은 편차가 있었다. 특히 저평가된 인랜드 지역의 부동산이 많이 상승했다. 인랜드의 경우 큰 회사들이 들어와 일자리가 늘고 비교적 저렴한 주거비로 인해 최근 3년 사이 주거용 부동산 가치가 가장 많이 올라간 지역이 되었다.   셋째, 대형 쇼핑센터를 포함한 리테일 부동산 가치도 역시 23% 이상 떨어질 것으로 예상한다. 내년 경기 하락을 점치고 있기 때문에 소비가 살아나지 않는 한 렌트비가 비싼 대형 쇼핑몰을 포함한 리테일 부동산의 공실률이 떨어지지 않을 것이라 예상한다. 하지만 창고 및 인더스트리얼 부동산의 경우 매물이 매우 부족하기 때문에 하락 폭이 다른 부동산보다 낮아 약 10%로 비교적 적을 것으로 예상한다.     2024년에는 상업용 부동산 시장에 많은 도전이 있다. 투자 시 전문가와 충분한 상담을 한 후 투자하시길 바란다.   ▶문의:(818)439-8949 이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장부동산 가이드 부동산 상업용 상업용 부동산 오피스용 부동산 오피스 부동산

2023-12-06

[부동산 투자] LA한인타운의 투자 가능성

이민 초기 한인타운을 대표하는 랜드마크 중 하나였던 올림픽 거리의 ‘김방아’ 간판을 보며 기억을 더듬어 보면 현재의 LA한인타운은 가히 상상을 초월한 발전을 이루었다. 또한 짧은 이민 역사에도 불구하고 이렇게 엄청난 발전을 이루어낸 우리 한인들의 부지런함과 성실함에 새삼 자부심을 느끼게 되기도 한다.     한인타운이 변화함에 따라 발생하였던 여러 가지 사회적 또는 정치적 문제들 역시 한인사회가 힘을 합쳐 단합된 모습으로 풀어왔다. 이같이 어려움이 있을 때마다 해결해나가고 있는 것을 보면 지금 현재의 모습이 만들어진 것은 우연이 아닌 것만은 확실하다. 이렇게 발전해 온 한인타운을 주류사회가 주목하고 있는 것은 어쩌면 당연한 결과다. 이는 단지 LA한인타운이 우리 한인들의 것만이 아닌 모두에게 기회가 되고 있다는 것을 보여주는 것이기도 하다.   최근 수년 동안 한인타운을 운전하다 보면 주황색 공사 안내문과 함께 좁은 길을 달리는 대형 트럭들을 자주 볼 수 있다. 한인타운을 대표하는 거리인 윌셔를 중심으로 아드모어, 뉴햄프셔, 그리고 올림픽의 공사 현장들은 공급 과잉이 아니냐는 우려가 무색할 정도로 빠르게 진행되고 있다. 물론 코로나19 팬데믹 이후 많은 변화와 영향을 받긴 했지만, 타운 내 소형 호텔들도 각자의 개성에 맞춰 리모델링 되어 새로운 수요를 창출하고 있다. 공실률이 높았던 사무실 건물들도 최근 다수 주거용 부동산으로 활발히 전환되고 있다.   한인타운이 주목을 받는 이유는 간단히 설명할 수 있다. LA한인타운의 서쪽엔 베벌리힐스, 북쪽에 할리우드, 그리고 동쪽으로는 끊임없이 개발 중인 LA다운타운으로 이어지는 위치다. 이를 고려하면 수많은 개발이 현재 진행 중인 것은 당연한 결과일 수 있다. 상업용 부동산 정보 제공 업체 코스타의 마케팅 담당자는 “LA한인타운은 LA에서 가장 역동적으로 움직이는 지역 중 하나”라며 “많은 투자 회사들이 빠른 속도로 발전하고 있는 타운 내 매물을 자신들의 포트폴리오에 포함하고 있다”고 말했다. 특히 고소득 전문직종에 근무하는 많은 젊은 세대들이 한인타운으로 들어오고 있으며, 실제로 이른 아침 타운을 돌아보면 강아지를 산책시키는 비한인 주민들을 어렵지 않게 볼 수 있다. 이는 이미 주류사회가 인정한 K팝이나 한국 드라마를 통해 LA한인타운이 새로운 유행을 주도하는 중심지로 자리 잡고 있다는 증거로 볼 수 있다.   최근 가파른 인플레이션에 따른 금리 인상 등으로 타운 내에서도 다양한 업계에서 경제적 어려움을 겪는 이들이 많은 것이 사실이다. 그러나 한인 사회는 언제나 그랬듯 이를 잘 극복해 낼 것이다. 최근 건설 프로젝트가 급증하기도 했지만, 이는 한인타운의 특성상 끊임없이 유입되는 수요와 함께 해결될 것이다. LA한인타운은 단지 한인들만의 타운이 아니라 타인종과 타 커뮤니티를 포용할 수 있는 새로운 장소로 거듭나고 있다. 특히 LA의 다른 지역과 달리 주택이나 상업용 건물 등 부동산 가격 상승 폭이 큰 곳이어서 LA한인타운은 무한한 투자 가능성을 보유한 곳이기도 하다.   ▶문의: (310) 227-0066 케네스 정 / 드림부동산대표부동산 투자 la한인타운 가능성 투자 회사들 상업용 부동산 비한인 주민들

2023-11-08

[코리아콘퍼런스의 리더들] 24개국 법률·회계·부동산 2000명 연결

가상현실 사무실을 도입하는 등 업계에서 혁신적인 행보를 보인 eXp 월드 홀딩스도 한국발 혁신을 지원한다.   클라우드 기반 부동산 중개 서비스 기업 eXp 월드 홀딩스의 신세대 기술 사업부인 eXp 커머셜의 제임스 황(사진) 대표는 코리아 콘퍼런스에 참여하는 한국의 유니콘 기업들은 우수한 자문단 및 투자자들과의 협력을 통해 글로벌 브랜드로 성장할 것이라고 확신했다.   20년 넘게 상업용 부동산 업계에서 활동해 온 제임스 황 eXp 커머셜 대표는 대형 상업용 부동산 투자기업 마커스앤밀리챕에서 수년간 경력을 쌓았으며 2003년 창립한 BRC 어드바이저를 현재까지 이끌어 온 업계의 부동산 전문가이자 프로페셔널 경영인이다. 2019년 전미아시아부동산협회(AREAA) 회장도 역임했다.   그가 이끄는 eXp 커머셜은 온라인 네트워크로 이어진 가상 사무실을 통해 전 세계의 법률, 회계, 부동산, 기업 서비스 등 전 분야 24개국 2000여 명의 에이전트를 연결하는 신세대 종합 비즈니스 포털이다.   eXp 커머셜은 여기에 인공지능(AI)을 결합했다. 부동산 정보 수집뿐 아니라 기업 운영에 필요한 자금 조달, 트래픽 조사, 비용 등 다양한 정보를 분석한다. 효율적인 비즈니스 인프라를 구축하는 정보 기술(IT) 네트워크를 글로벌 고객을 대상으로 제공한다.   그는 최근 부동산 시장에 대해 관망할 필요가 있다면서도 비즈니스에 관해서는 미래 지향적인 모습을 보였다.   “시장에서 자본 확보가 어려워진 오피스 건물들은 공실률이 급증했으며 이에 따라 소매업계도 휘청이는 모습이다. 여기에 금리는 지금보다 더 오르면 시장은 최악을 달릴 수 있다. 업계가 급변하면서 eXp는 부동산과 테크를 결합한 온라인 상업용 부동산 네트워크에 베팅했다. 새로운 시장에서의 영향력을 빠르게 장악하는 것이 현재 목표다.”   가주와 한인타운의 부동산 시장에 대해서 그는 “가주는 지속적인 아시아계 이주민 유입으로 타주 시장보다 유리한 점이 있다. 한인타운은 최근 다수의 하이엔드(high-end) 시설이 들어서며 탈바꿈하고 있다는 점이 인상적이다. 영역도 확장하고 있다. 커뮤니티가 가진 문화와 결합해 주류 소비 시장이 될 것으로 보인다”고 말했다.   그는 지난해 3월 24일 마리나델레이 해상 판타시원에서 열린 코리아 콘퍼런스 출범식에도 고문으로 참여했다. 이날 한국의 전기차 충전 토털 솔루션 업체 ‘대영 채비’를 인상 깊게 봤다고 한다.     “채비는 전기차 충전 네트워크뿐만 아니라 멀티 문화 서비스 같은 프로퍼티 매니지먼트를 동시에 맡고 있다는 점이 eXp 커머셜과 비슷하다고 생각했다. 지난 콘퍼런스 이후 eXp 커머셜과 채비 모두 약 1년 반이라는 시간 동안 빠르게 성장해왔다. 이번 코리아 콘퍼런스에서도 채비와 같은 기업들과 비즈니스를 의논하고 도움을 줄 수 있을 것으로 기대한다. 특히 최근 채비가 샌프란시스코 베이 지역 등 활발한 행보를 이어가고 있다는 소식을 들었다. 올해도 채비같이 잠재력 있는 기업들이 많이 참가하길 바란다.”   그는 이번 코리아 콘퍼런스에서 맡게 될 역할에 대해 “코리아 콘퍼런스는 한국 유망 기업이 가진 새로운 아이디어를 상징적인 브랜드로 성장시키는 인큐베이터다. 유망한 스타트업 회사들도 어려운 결정을 앞두고선 고난에 처하기도 한다. 이들이 앞으로 나아갈 방향을 올바르게 인도하는 것이 우리 선배들의 과제”라고 말했다. 우훈식 기자 woo.hoonsik@koreadaily.com코리아콘퍼런스의 리더들 부동산 법률 상업용 부동산 부동산 정보 최근 부동산

2023-07-20

[부동산 이야기] 하반기 부동산 시장 전망

벌써 2023년 상반기가 지나가고 있다. 팬데믹 특수로 지난 수년간 이글이글 끓었던 부동산 마켓의 이상 고온 현상이 작년 하반기부터 치솟은 물가를 잡기 위한 연준의 금리 고공 인상과 함께 모기지 이자가 나란히 오르면서 급속하게 식는 모습을 보였다.     매물이 시장에 대기하고 있는 기간이 늘어났고 오퍼도 약간 흥정이 가능한 편이었다. 거기다 올겨울은 또 유난히 비도 많이 오고 추워서 올 초까지는 바이어들의 움직임이 많이 줄었던 게 사실이다.   하지만 상반기를 마감하는 현재, 시장은 조용하다. 그러나 또 야금야금 움직이고 있다. 매물들은 쏙쏙 팔려나가고 있으며 가격도 거의 시세에 맞게 내놓은 경우 거의 부르는 가격이나 그 이상으로도 팔리고 있다.     사실 매물 공급량이 너무 적다 보니 바이어들이 조금만 확 움직이기 시작하면 또다시 과열되는 모습을 언제든 시작할 수 있겠다. 모기지 이자는 작년의 거의 두배로 올랐지만, 그보다는 일단은 팬데믹동안 금지했던 세입자 퇴거가 다시 풀려서 허용되기 시작했고 렌트도 이제 인상이 가능해지면서 렌트가 다시 오르고 있기 때문이다.     결국은 내 집이 필요하고 살 능력이 된다면 집값은 안 내리고 렌트는 오르는 상황에서 당연히 집을 사는 게 맞아 보인다. 물론 이자가 많이 올라서 본인이 부담할 수 있는 페이먼트로는 이전보다 더 낮은 가격의 집을 사야겠지만 그래도 일단 여건에 맞춰 구입을 하고 나중에 이자가 내리면 재융자를 받겠다는 바이어들이 늘어나고 있다.   이러한 부동산 시장의 속사정을 모르는 분들은 올해 말부터 가격이 내리기 시작해서 내년까지는 꽤 하락할 거라고 믿고 계시는 분들도 많이 접하게 된다. 그럴 가능성도 없지는 않지만 한편으론 연준이 매우 공격적으로 물가와의 전쟁을 펼친 결과 예상보다 더 빠르게 소비자 물가 지수가 잡혀가고 있는 모습도 보인다. 현재는 4%대의 물가 지수이지만 연준이 목표로 하는 2%대까지 얼마가 걸릴지는 정확히 모르지만 원래 예상했던 것보다는 더 당겨질 수도 있지 않을까 싶다. 이번 6월 회의에서 연준은 15개월 만에 처음으로 금리 인상 질주를 멈추고 숨 고르기에 들어가는 모습을 보였다. 경기 둔화와 침체에 대해서도 상당히 우려와 공포가 가라앉고 있는 양상이다. 올해 경제 성장 전망치로 잡았던 기존의 0.4%에서 1.0%로 다시 상향 조정하면서 스태그플레이션의 공포를 안심시키고 있다. 이에 주식시장도 최근 빠른 회복세로 돌아서는 모습을 보인다.       물론 이 모든 점에도 아직도 여전히 우려할 상황들은 많다. 실물경제가 소비자들이 느끼도록 살아나는 것은 아직이라고 봐야 하고 개인 부채가 급격히 늘어났으며 제조업도 여전히 침체에서 벗어나지 못한 상태이다. 하지만 금리가 올해 두 번 정도 더 오르리라는 것까지 이미 시장은 학습되고 적응을 하는 모습이다. 오피스 공실률은 아직은 빠르게 회복이 되고 있지는 않지만, 리테일 리스는 조금씩 회복되고 있는 듯하다. 하여 상업용 부동산 역시 가격이 크게 타격을 받는 모습은 보이지 않는다.   반면 주거용 부동산은 회복세로 돌아설 가능성이 좀 더 높아 보이고 어쩌면 좀 더 빨라질 수도 있겠다. 수요에 턱없이 못 미치는 공급의 불균형이 언제든 시위를 당길 수 있고 이는 쉽게 해결될 기미가 보이지 않는 이유다.     ▶문의: (661)675-6000 윤 김 / 드림 리얼티 브로커 어소시에트부동산 이야기 하반기 부동산 부동산 시장 하반기 부동산 상업용 부동산

2023-06-28

[영상] 상업용 부동산 시장은 ‘시한폭탄’?

 영상 시한폭탄 상업용 상업용 부동산

2023-05-19

리버스 모기지 은행들은 안전한가 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문=요즘 은행들이 파산하거나 큰 곤란을 겪고 있는데 리버스 모기지 은행들은 안전한지 궁금합니다. 또 예금은 FDIC에서 보증을 받는데 리버스는 어떤 식으로 안전을 보증할 수 있나요?     ▶답=짧은 기간 내 금리 차이가 심하게 날 경우 은행들은 고전을 하게 됩니다. 예금과 대출 간 금리 차이를 통해 수익을 얻어야 하는데 금리 변동이 심하면 그 마진이 박하거나 단기적으로는 오히려 역전 현상마저 일어나기 때문입니다. 하지만 현재보다 더 큰 위기는 상업용 대출이라고 생각합니다.   특히 상업용 부동산 융자는 대개 주택 모기지 보다 만기 기간이 짧아서 잔액을 완납하거나 재융자를 해야 하는데 지금처럼 금리가 높은 상태로는 재융자를 받기 힘듭니다. 또 재융자를 받더라도 금리가 너무 높아 페이먼트를 내기가 힘듭니다. 대출이든 채권 형태이든 이렇게 기업들이 빌려 쓴 돈의 비용이 10%를 넘는다면 생존하기가 어렵습니다. 그런데 현재 상업 대출의 금리가 10%를 육박하고 있습니다. 이렇게 길게 설명드리는 이유는 은행들이 지금보다 더 어려워질 수 있다는 것을 설명드리기 위함입니다.   은행들의 신용 경색이 오게 되면 앞으로 모든 대출이 어려워질 겁니다. 현금 흐름이 차고 넘치는 자산가가 아니라면 사실 대출을 선택 옵션에서 완전히 빼기가 어렵습니다. 대출 옵션이 언제든 필요할 수 있습니다. 주택융자 모기지도 마찬가지여서 앞으로 점점 더 어려워질 겁니다. 이자로 그 비용을 전가하고 모든 대출 조건을 까다롭게 바꿀 가능성이 높습니다. 벌써 크레딧 스코어나 대출 담보 비율 등은 상당 부분 불리하게 조정했습니다. 앞으로는 점점 더 심해질 거라고 봅니다. 아마도 금융위기 발생 직후인 2010년대 초반과 비슷한 상황이 있지 않을까 생각해 봅니다.   리버스 모기지도 신용경색 기간 중에는 조건이 까다로워질 수 있습니다. 2010년대 초반의 기억을 더듬어 보면 리버스도 감정평가나 심사 기준이 현재 보다 까다로웠습니다. 그렇지만 리버스의 경우 은행의 리스크는 없다는 점이 장점입니다. 리버스는 연방정부 FHA가 보증하기 때문에 비록 은행이 파산을 하거나 업무를 중단한다고 해서 혼란이 전혀 일어나지 않습니다. 주저 없이 연방정부 FHA가 직접 그 은행을 대신하거나 아니면 지정한 다른 은행으로 서비스가 똑같은 조건으로 대체됩니다. 이렇게 정부가 보증하는 것은 리버스 모기지를 신청할 당시의 페이먼트 금액 혹은 라인의 금액 증가 등을 그대로 보증하는 것은 물론입니다.   ▶문의:(213)478-0988 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지도 주택융자 모기지 상업용 부동산

2023-05-16

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