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[부동산 이야기] 상업용 부동산 시장 전망 <상>

2025년은 국내 경제와 부동산 시장이 새로운 성장 사이클을 맞이하는 중요한 해로 예상됩니다. CBRE의 2025년 부동산 시장 전망에 따르면, 국내 경제는 소비자 지출 증가와 생산성 향상, 금융 여건 완화 등을 통해 성장세를 이어갈 것입니다.     이러한 경제 성장 동력은 부동산 시장 전반에 긍정적인 영향을 미치며, 새로운 투자 기회가 창출될 것으로 기대됩니다.   2025년에는 경제 성장과 부동산 펀더멘털 강화가 맞물려 부동산 투자 활동이 활발해질 전망입니다. 비록 10년 만기 국채 금리가 4%를 상회할 것으로 예상되지만, 자본화율(캡 레이트)은 소폭 압축될 것으로 보입니다. 이는 장기 투자자들에게 오랜만에 장기 수익을 확보할 수 있는 기회를 제공하게 됩니다.   특히 오피스 시장은 2024년에 시작된 회복 사이클이 2025년에 더욱 본격화될 전망입니다. 프라임 오피스 공간의 부족 현상이 연말에 가시화될 것으로 보이며, 도심 지역에서는 오피스 수요가 점진적으로 회복될 것입니다.     코로나19 팬데믹 이후 오피스 시장은 많은 변화를 겪었으나, 2025년에는 대형 기업들이 오피스 공간 확대를 고려할 가능성이 큽니다.   리테일 부문은 2025년에도 상업용 부동산 부문 중 가장 낮은 공실률을 유지할 것으로 예상됩니다. 리테일러들은 매장 통합 및 구조조정을 지속하겠지만, 교외 지역과 선벨트(Sun Belt) 도시에서는 신규 매장에 대한 수요가 증가할 것으로 전망됩니다.     특히 대형 유통업체와 글로벌 브랜드들이 교외 쇼핑몰 및 오픈에어 몰(Open-air Mall)에 대한 투자를 확대할 가능성이 높습니다.   산업 및 물류 부문은 전자상거래의 지속적인 성장으로 여전히 견조한 수요를 유지할 것입니다. 다만 임대 활동은 팬데믹 이전 수준으로 회귀할 가능성이 높으며, 노후된 산업 물류 시설의 공실률은 증가할 전망입니다. 이에 따라 신규 및 최첨단 물류센터로의 이동(Flight to Quality)이 가속화될 것입니다.   멀티패밀리(아파트) 시장은 지난 2년간 신축 물량이 크게 증가했지만, 2025년에는 공실률이 소폭 하락할 것으로 보입니다. 경제 성장으로 인해 신규 가구 형성이 활발해지고, 높은 주택 구입 비용이 임대 수요를 지속적으로 견인할 것입니다. 특히 대도시에서의 아파트 수요는 꾸준히 증가할 것으로 예상됩니다.   한편, 데이터 센터 시장은 인공지능(AI), 클라우드 컴퓨팅, 디지털 경제 확장에 힘입어 급격한 성장세를 이어갈 것입니다. 데이터 센터의 전력 수요가 전력망에 상당한 부담을 줄 수 있지만, 원자력 발전이 주요 에너지원으로 부각되면서 새로운 해결책이 마련될 것으로 보입니다.   ▶문의: (213)537-9691 렉스 유 / CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 상업용 부동산 부동산 시장 상업용 부동산 오피스 시장

2025-01-01

[부동산 이야기] 상업용 부동산 투자 전략

상업용 부동산 투자를 고려하는 모든 투자자는 시장에서 거래되는 시장 가격과 투자자가 실제로 지불하고자 하는 투자 가격의 차이를 이해해야 합니다.     이 두 가격은 단순히 부동산의 거래 금액을 나타내는 것을 넘어, 투자자가 설정한 전략과 목표, 그리고 부동산의 장기적 가능성을 평가하는 중요한 기준이 됩니다.     먼저, 시장 가격은 부동산 시장에서 실제로 거래가 성사된 가격을 의미합니다. 이는 수요와 공급의 균형 속에서 형성되며, 특정 시점의 시장 상황을 반영합니다.     반면, 투자 가격은 투자자가 해당 부동산에 대해 지불하고자 하는 금액으로, 개인적인 투자 목표와 부동산의 잠재적 가치를 기반으로 결정됩니다.   예를 들어, 특정 지역의 상업용 부동산이 1000만 달러에 거래되고 있다면, 이는 해당 지역의 시장 가격으로 볼 수 있습니다.     그러나 한 투자자는 이 부동산의 위치와 성장 가능성을 높게 평가해 1100만 달러를 투자 가격으로 설정할 수 있습니다. 반대로 다른 투자자는 운영 비용이 비싸다는 이유로 900만 달러의 투자 가격을 제안할 수도 있습니다.     이처럼 시장 가격과 투자 가격은 항상 일치하지 않으며, 투자자의 판단과 목표에 따라 달라질 수 있습니다.   부동산 시장은 수요와 공급의 원칙에 따라 가격이 형성됩니다. 특히 현재처럼 매물이 부족하고 거래가 뜸한 시장에서는 시장 가격이 막연하게 내려갈 것이라고 기대하는 경향이 있습니다. 동시에 투자 가격 역시 내려갈 것이라고 믿고 기대할 가능성이 큽니다.     그러나 투자자는 정확하지 않은 느낌에 시장 가격을 예측해서는 안 됩니다. 대신, 부동산 자산의 내재 가치와 잠재력을 면밀히 분석해야 합니다.   한 건물이 시장 가격 2000만 달러로 평가된다 하더라도, 투자자가 해당 자산의 운용 비용과 미래 수익성을 분석한 결과 더 높은 가치를 발견했다면, 투자 가격을 2200만 달러로 설정할 수 있습니다. 반대로, 동일한 건물에 대해 리스크가 높다고 판단될 경우 투자 가격을 시장 가격보다 낮게 책정할 수도 있습니다.   이처럼, 투자 가격은 시장 가격보다 높거나 낮을 수 있습니다. 중요한 점은 자산의 장기적 성장 가능성을 평가하고, 투자 목표에 맞는 가격을 설정하는 것입니다.     성장 가능성이 높은 지역의 부동산은 현재의 수익률이 낮더라도 장기적으로 더 큰 가치를 창출할 수 있습니다.   시장 가격에 의존하기보다는 건물의 수익 구조, 지역 개발 계획, 경제 전망 등을 종합적으로 분석해 올바른 투자 결정을 내려야 합니다.     이를 통하여, 시장 가격과 투자 가격의 차이를 인지하고, 협상을 통해 원하는 조건을 끌어내야 합니다. 높은 투자 가격을 제안할 때는 장기적 성장 가능성을 근거로, 낮은 투자 가격을 제안할 때는 자산의 리스크를 강조해 협상에 임해야 합니다. 하지만, 시장 가격과 투자 가격의 차이가 크다면, 구매를 보류하고 시장 상황을 지켜보는 것도 좋은 전략입니다.     ▶문의: (213) 537-9691 렉스 유 / CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 부동산 상업용 상업용 부동산 부동산 시장 투자 목표

2024-12-18

메트로 지역서 상업용 부동산 무더기 압류

캐나다 투자업체 어드벤티스 리얼티 소유 알파레타 건물 등 시가 2억5300만불 상당   조지아주에서 싯가 2억 5300만달러 규모의 상업용 부동산을 보유하고 있는 부동산 투자회사가 대출을 제때 상환하지 못해 무더기 건물 압류 처분을 받았다.   애틀랜타 비즈니스 크로니클(ABC) 보도에 따르면 캐나다 부동산 투자업체 어드벤티스 리얼티 서비스는 대출 만기일이 도래한 3억 5000만 달러를 18개월이 지나도록 갚지 못했다. 결국 채권자 리알토 캐피탈은 지난 3일 캅, 풀턴 카운티에 위치한 상업용 부동산 5채를 압류했다. 이 건물들의 가치는 총 2억 5300만달러로 매겨졌다.   이번 압류 사례는 메트로 애틀랜타 지역 사무실 공실률이 높아지며 건물 가치가 떨어진 결과로 보인다. 어드벤터스 리얼티서비스는 조지아주 내 알파레타, 케네소 등에 5곳, 130만 스퀘어피트(sqft) 규모의 상업용 부동산을 보유하고 있는데, 이들은 2021년 기준 4억 3900만 달러에서 2023년 2억 7990만 달러로 2년 사이 가치가 35% 떨어졌다. 결국 회사는 작년 9월 파산을 신청했다.   압류 부동산 대부분은 코로나19 팬데믹이 끝나고 사무실 복귀가 시작된 올해까지도 평균 공실률이 30%에 육박했다. 지난 6월 기준 컴벌랜드 갤러리아 상업지구 내 두 건물은 임대차 계약율이 각 50%, 83%였으며 케네소(56%), 알파레타(78%) 지역도 사무실 수요가 적었다. 현재 메트로 지역의 빈 상업용 부동산은 3900만 스퀘어피트(sqft)에 달하며 이로 인한 연간 임대료 잠정 손실은 12억 달러로 추산된다.   ABC는 "임대 수요가 적은 노후 사무실을 주상복합시설로 개조해 주거용으로 용도를 전환해야 한다"며 "내년 대출 만기 건물이 더 많은 것을 고려하면 상업용 부동산 부실 문제가 더욱 심각해질 수 있다"고 전망했다. 장채원 기자 [email protected]압류매각 조지아 투자사 대출 상업용 부동산 대출 만기일

2024-12-18

[부동산 이야기] 상업용 부동산 구입 시기

상업용 부동산 투자에 있어서 ‘파는 시기’의 중요성을 강조한 바 있습니다. 이제 ‘구입 시기’에 대해 살펴보겠습니다.     현재 부동산 시장이 호황을 누리고 있어 많은 분이 고민하는 것이 바로 지금이 상업용 부동산을 구입할 적기인지 여부일 것입니다.     이는 처음 투자하시는 분들뿐만 아니라 이미 부동산을 소유한 분들에게도 중요한 결정입니다.   부동산을 구입할 때는 투자자의 목적과 목표가 다를 수 있어 최적의 시기도 달라질 수 있습니다. 현재 시점에서도 구입은 가능하지만 충분한 다운페이먼트를 준비하는 것이 필요합니다.   1. 장기 계획   만약 은퇴를 위한 장기적인 투자가 목적이라면, 지금도 구입이 가능한 시기입니다. 다만, 다운페이먼트를 충분히(40% 이상) 준비하는 것이 중요합니다. 장기 투자의 경우 시장의 상승과 하락 주기를 여러 번 겪게 될 것입니다.     예를 들어, 2007년 서브프라임 이전에 부동산의 가격이 높은 시기에 매입한 분들 중, 충분한 다운페이먼트를 하고 여유 자금을 가진 분들은, 서브프라임을 지나 팬데믹을 거치면서 공실 문제를 버텨내며 건물을 잘 유지하고 있습니다.     현재 그 건물의 가치는 매우 많이 상승해 있는 경우가 대부분입니다. 즉, 장기적인 계획을 세우고 상업용 부동산에 투자한다면 구입 시기보다는 이후의 건물 관리와 운영 방식이 더 중요해집니다. 안정적인 현금 흐름을 유지할 수 있도록 충분한 초기 자본을 마련하고 꾸준히 운영하는 것이 성공의 열쇠가 됩니다.   2. 중장기 계획   중장기 투자(약 5년에서 10년)를 염두에 둔 경우, 구입 시기에 대한 신중한 판단이 필요합니다. 은퇴를 위한 장기 계획이 아니므로, 구입 시점이 더 민감하게 작용할 수밖에 없습니다. 현재의 이자율과 경기 상황을 고려할 때, 중장기 투자 계획을 가지고 있는 분들은 구입 시점에 따른 영향을 더 크게 받을 수 있습니다.   하지만 경제 상황이 어떻든 간에 항상 좋은 기회는 있기 마련입니다. 중요한 것은 충분한 분석과 조사를 통해 구입 대상 건물의 투자 가치를 면밀히 평가하는 것입니다. 중장기 계획을 가진 투자자라면 시장 흐름과 이자율 변화에 대응할 수 있도록 다운페이먼트를 충분히 준비하는 것도 중요한 전략입니다.   3. 단기 계획   단기 투자(매매 차익을 노리는 투자)는 부동산 경기와 밀접하게 연관되어 있습니다. 요즘 같이 경기를 예측하기 어려운 시기에는 단기 투자 계획을 세우기가 매우 어려워집니다. 현재 상황을 살펴보면, 이자율이 어느 정도 하락할 가능성이 예측되기 때문에 단기적인 투자도 고려해 볼 수 있습니다.     투자자는 자신의 투자 목적과 목표를 명확히 세우고 이에 맞는 구입 시기를 결정하는 것이 중요합니다. 목적에 따라 각기 다른 전략이 필요하지만, 어떤 시점에서든 철저한 분석과 준비가 뒷받침된다면 성공적인 투자가 될 수 있을 것입니다.     ▶문의: (213)613-3137  렉스 유/ CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 상업용 부동산 중장기 투자 상업용 부동산 중장기 계획

2024-11-20

[부동산 이야기] 트럼프와 상업용 부동산

트럼프 대통령의 두 번째 임기가 상업용 부동산에 미칠 잠재적 영향은 기회와 위험 요소를 동시에 내포하고 있습니다.     특히 연방 지출, 무역 정책, 세금, 이민 규제 같은 주요 정책들이 부동산 시장에 큰 변화를 가져올 수 있습니다.     트럼프 행정부가 공화당의 상원 장악을 바탕으로 연방 지출 확대와 관세 도입, 세금 감면 연장 등의 정책을 추진할 가능성이 커짐에 따라 상업용 부동산 시장의 미래가 주목받고 있습니다.   ▶연방 지출과 적자   와튼 비즈니스스쿨의 분석에 따르면, 트럼프의 연방 지출 정책이 모두 시행될 경우, 연방 적자는 최대 4.1조 달러까지 증가할 수 있다고 예측됩니다. 이러한 재정 적자는 장기 금리를 상승시켜 부동산 투자자들의 자본 조달 비용을 높이는 요인이 될 수 있습니다. 이는 채권 시장의 변동성을 야기하며, 부동산 투자에 있어서 금융 비용 증가와 수익률 저하를 불러올 수 있습니다.   ▶무역 정책과 인더스트리얼 부동산     트럼프 대통령은 외국 제품에 대해 높은 관세를 부과해 미국 내 제조업 활성화를 목표로 하고 있습니다. 이로 인해 인더스트리얼 부동산의 단기적 수요가 증가할 가능성이 있습니다. 특히 관세 인상 이전에 재고를 미리 확보하려는 기업들이 물류 및 창고 임대 수요를 자극할 것입니다. 그러나 장기적으로는 주요 무역 파트너 국가들이 미국 제품에 대한 보복 관세를 부과할 가능성이 커서, 미국 내 공급망과 상품 흐름에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.     ▶세금 정책의 안정성   2017년 세금 감면 법안의 주요 조항이 유지될 것으로 예상하면서, 법인세와 자본이득세율이 비교적 안정적인 수준을 유지할 가능성이 큽니다. 또한 1031 세금 면제 조항이 지속하면서, 상업용 부동산 투자자들에게 유리한 환경이 이어질 전망입니다.   ▶이민 정책과 노동시장   트럼프 대통령의 이민 정책 강화는 미국 내 노동력 부족을 초래할 수 있어, 경제 전반에 걸쳐 인건비 상승과 물가 상승을 유발할 위험이 있습니다. 이는 특히 노동력이 많이 필요한 산업에 영향을 미치며, 상업용 부동산 운영 비용 증가로 이어질 수 있습니다.     부문별 영향은 다음과 같습니다.     오피스: 세금 감면과 법인세율 안정성은 기업이 임대 계약을 연장하거나 신규 계약을 맺는 데 긍정적인 영향을 줄 것입니다.   인더스트리얼: 단기적으로 관세 인상 전 재고 확보 수요 증가로 인해 임대가 활발해질 수 있지만, 장기적으로 관세가 수요를 감소시키고, 무역 협상의 결과에 따라 지역별로 수요 변화가 나타날 것입니다.   리테일: 소비재 관세 인상은 소비 패턴의 변화를 유발해 리테일 부동산 수요 감소로 이어질 수 있습니다.   ▶결론     트럼프 대통령의 두 번째 임기는 상업용 부동산 시장에 혼재된 영향을 줄 것입니다. 인더스트리얼과 리테일 부문은 무역 정책과 소비 패턴 변화로 인해 가장 큰 영향을 받을 가능성이 높으며, 연방 지출 정책은 자본 비용 증가와 투자 활동에 부담을 줄 수 있습니다. 그러나 세금 감면 정책의 지속과 기회 구역 제도 등은 긍정적인 요소로 작용할 수 있어, 투자자들은 이러한 다양한 변수를 신중히 고려하여 전략을 수립해야 할 것입니다.   ▶문의: (213)613-3137 렉스 유 / CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 부동산 트럼프 상업용 부동산 인더스트리얼 부동산 부동산 투자자들

2024-11-13

가주 상업용 부동산 압류 9월에 전년 동기 대비 238% 폭증

전국에서 상업용 부동산 압류가 급증하고 있는 가운데 가주가 전국 최고치를 기록하며 압류 폭풍이 현실화되고 있다.     부동산 데이터 분석 회사인 ATTOM이 발표한 월별 보고서에 따르면 9월 가주 상업용 부동산 압류 건수는 264건으로 전월 대비 12%, 전년 동기 대비 무려 238%나 급증했다.     전국 압류 건수는 695건으로 지난해보다 48% 증가했다. 이와 비교하면 가주 압류 건수 증가 폭은 거의 5배나 높은 수치다.     가주에 이어 뉴욕이 92건으로 높은 압류 건수를 기록했다. 전년 대비 48% 증가하며 전국 압류 건수 증가 폭과 같은 수준이다.       플로리다는 70건의 압류를 기록했는데 전년 대비 49% 증가했다. 텍사스는 45건으로 전월 대비 15% 증가했지만, 전년 대비 오히려 13% 감소했다.   상업용 부동산 압류는 2016년 말 500건 미만으로 떨어졌었다. 이런 추세는 팬데믹 이전 몇 년 동안 지속했다.     지난 2020년 정부 개입, 유예, 경제적 구제 노력을 통해 144건으로 급락한 이래 2021년 초까지 역사적으로 낮은 수준을 유지했다.     팬데믹 조치가 해제되고 경제적 압박으로 중반부터는 상업용 압류 건수가 다시 증가하기 시작했다.     상업용 부동산 위기설이 표면위로 떠오른 것은 지난해 6월부터다. 이때부터 급격히 압류가 증가하기 시작해 올해 5월 752건으로 정점을 찍은 후 9월 695건을 기록했다.       전년 대비 거의 50%나 폭증했지만 10년 전인 2014년 10월 정점을 찍은 889건과 비교하면 낮은 수치다.   최근 상업용 부동산 압류 가속화는 상승하는 이자율에 따른 모기지 연체와 팬데믹 이후 사무실 수요 급감 영향이다.     특히 기업이 재택근무와 하이브리드 근무 방식을 선호하면서 사무공간을 대폭 줄여 공실률도 치솟았다. 여기에 높은 금리에 은행들이 대출 조건을 강화해 만기 대출이 임박한 상업용 부동산이 압류 위험에 직면했다.     상업용 부동산 전문 업체인 코러스 리얼티 대표인 마크 홍 남가주부동산협회 회장은 “상업용 부동산 이자가 7~10%로 높은 수준인데 9월 연준 금리인하 단행이 시기적으로 늦었다”며 “건물 구입 당시 다운페이먼트가 적어 대출이 많은 경우 금리 인상으로 월 페이먼트가 치솟아 버티지 못하고 있다”고 지적했다.     이어 “가주 부동산 압류 건수가 높은 것은 전국 평균보다 2~3배 비싼 부동산 가치로 인해 월 이자 상환 부담이 높기 때문”이라고 설명했다.     부동산 업계에서는 상업용 부동산 시장 전망에 대해 엇갈린 의견을 내놓고 있다.     일각에서는 상업용 부동산을 용도 변경하거나 재배치하기 어려운 시장에서는 압류가 계속 증가할 것이라는 부정적인 입장이다.     노후한 사무실 경우 주택이나 복합 용도 공간으로 전환하려면 상당한 투자가 필요하다는 것이다. 이미 모기지 지급과 기타 운영 비용으로 어려움을 겪고 있는 건물주에게 용도 전환은 큰 부담이다.     반면 무디스 최근 보고서는 9월 상업용 부동산 거래가 2년 만에 처음으로 증가했다며 낙관적인 견해를 제시했다.   이은영 기자부동산 상업용 상업용 부동산 상업용 압류 남가주부동산협회 회장

2024-11-07

[부동산 이야기] 상업용 부동산 매매 시점

부동산 투자는 언제나 ‘사는 때’보다 ‘파는 때’가 더 중요한 결정적 순간입니다. 어떤 투자 대상을 선택하느냐도 물론 중요하지만, 결국 그 대상을 언제 매도하느냐가 전체 수익률에 지대한 영향을 미칩니다. 투자 주기는 저가에 사서 고가에 팔 수 있다면 이상적이겠지만, 현실적으로 이를 정확히 맞추기란 절대 쉽지 않습니다.   상업용 부동산은 이런 난관을 자주 겪습니다. 상업용 부동산을 투자 대상으로 바라보면서도 구입 후 그 본래의 투자 목적을 잠시 잊게 될 때가 있습니다.     부동산 구입 시, 장기 보유를 통해 은퇴 대비를 하거나 자녀에게 상속하려는 목적이 있었을 수도 있고, 중장기적 가격 상승을 기대하거나 단기 차익을 노렸을 수도 있습니다.     그러나 상업용 부동산의 특성상, 매월 발생하는 현금 흐름(Cash Flow)이 있다 보니 종종 이익을 실현할 적절한 매도 시점을 놓칠 때가 많습니다.   부동산의 현금 흐름은 매력적이지만, 그 수익이 시장 상황에 따라 떨어지는 순간이 올 수 있습니다.     예를 들어, 2000년에 200만 달러에 매입한 부동산의 경우 구입 당시 연 렌트 수입이 10만 달러라면 초기 Cap Rate는 5%입니다.     만약 이때 다운페이먼트를 40%인 80만 달러로 했다면, 초기 자기자본 수익률은 12.5%가 됩니다.     그런데 24년이 지난 후, 같은 부동산의 시장가치가 500만 달러로 상승했다고 가정해 봅니다. 좋은 테넌트가 계속 머물러서 렌트 수입은 매년 3% 인상을 꾸준히 하여 20만 달러 가깝게 증가했습니다. 렌트도 많이 올랐지만, 현재 부동산의 시장가치로 대비하면, Cap Rate는 4%로 떨어집니다. 또한 렌트비의 제한적인 인상으로 현재 건물의 가치도 Cap Rate 5%를 대입하면 400만 달러의 가치만 인정을 받게 됩니다.     만약 이런 건물 가치의 저평가와 수익률의 변화가 상업용 부동산이 아닌 다른 투자 상품에서 발생했다면, 당연히 그 투자 상품을 계속 보유할 것인지, 더 높은 수익을 기대할 수 있는 곳으로 투자처를 변경할 것인지 검토해야 할 것입니다.   부동산 투자의 가장 큰 장점 중 하나는 매월 발생하는 현금 흐름이지만, 이 현금 흐름에만 집중하다 보면 시장가치가 상승했을 때 매도 시기를 놓치게 될 수 있습니다.     따라서 마켓의 변화에 따라 수익률이 하락하거나 투자 목표에 이미 부합했거나, 부합하지 못할 것 같은 경우, 현재 부동산을 매도하여 다른 고수익 투자 대상으로 전환하는 결단력이 필요합니다.   부동산은 소유 기간에 그 가치가 증가하지만, 단순히 보유 기간이 길어지는 것이 투자 수익률이 증가한다는 의미는 아닙니다. 이를 염두에 두고, 정기적으로 부동산의 가치와 시장 상황을 검토하여 매도 시점을 전략적으로 결정하는 것이 바람직합니다.   ▶문의: (213)613-3137  렉스 유/ CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 부동산 상업용 상업용 부동산 부동산 투자 부동산 구입

2024-11-06

맨션세<고가 부동산 추가 양도세>, 예상액 반도 못 걷었다

고가 부동산 매매 시 추가 양도세를 부과하는 일명 ‘맨션세(Measure ULA)’의 시행 1년 6개월간 실적이 공개됐다.   LA시 주택부가 공개한 ULA 수익 대시보드에 따르면 지난 10월 31일까지 맨션세가 적용된 거래는 총 670건으로 징수액은 4억3900만 달러에 달했다고 LA타임스(LAT)가 최근 보도했다.     이는 당초 예상했던 연간 수익 6~11억 달러에는 못 미치지만 지난 8월과 10월에 각각 3960만 달러, 3590만 달러 등 최근 몇 달간 부동산 시장이 활기를 띠며 징수액도 증가세를 나타내고 있다.   주거 지원 및 노숙자 문제 해결을 위한 재원 마련을 위해 지난해 4월부터 발효된 맨션세에 따라 거래가 510만 달러 이상의 부동산에 추가 양도세 4%, 1030만 달러 이상에는 5.5%의 세금이 부과되고 있다.     징수 유형을 살펴보면 670건 중 약 58%인 388건이 단독주택으로 1억7830만 달러가 징수됐으며 상업용 부동산은 135건으로 20%를 차지하며 징수액 1억1740만 달러를 기록했다.     이어 다세대 주거용 부동산이 11%인 72건, 미분류 부동산 8%, 공실 부동산 3%, 다용도 부동산 0.3% 순으로 나타났다.     지역별로는 LA서쪽 지역이 맨션세 세수의 거의 절반을 차지했는데 벨에어와 베벌리 크리스트가 위치한 5구역은 138건 거래를 통해 8330만 달러가 징수돼 가장 많았다.   이어 브렌트우드, 퍼시픽팰리세이드, 마리나델레이가 포함된 11구역이 총 174건에 7390만 달러로 2위에 올랐으며 할리우드힐스, 엔시노, 셔먼오크스 등으로 구성된 4구역이 127건, 5940만 달러로 3위를 기록했다.   주택부 전략 참여·정책 담당 그레그 굿 디렉터는 “투명성과 책임성을 바탕으로 맨션세 법안의 성과를 주민들에게 알리는 것이 중요하다. 주민들이 투표를 통해 선택한 프로그램의 목표 달성 여부를 확인해야 할 필요가 있다”고 강조했다.   이번 대시보드는 주택부가 올해 초 론칭한 ULA 긴급 임차인 지원 프로그램과 관련돼 공개된 두 번째 데이터 플랫폼이다.     대시보드에 따르면 저소득층 임차인 지원 프로그램을 통해 3만1380건의 신청서가 접수됐고 4302가구에 3040만 달러를 지원했다. 박낙희 기자 [email protected]맨션세 부동산 추가 양도세 상업용 부동산 미분류 부동산

2024-11-05

[부동산 이야기] 상업용 부동산 겨울철 대비

최근 몇 년간 LA 지역은 매년 기록적인 강우량을 기록하고 있습니다. 이번 겨울에도 많은 비가 오리라 예상되고 있습니다. 특히 산불이 발생한 지역에서는 산사태와 침수의 위험이 더욱 커질 수 있습니다.     이처럼 자연재해로 인한 피해가 예상되는 상황에서 상업용 부동산을 소유한 건물주들은 미리 대비해 피해를 최소화하는 것이 중요합니다.     그중에서도 가장 중요한 관리 대상은 지붕입니다. 이는 주거용 주택뿐만 아니라, 리테일 상가, 오피스, 창고, 호텔 등 모든 건물 유형에 해당하는 사항입니다.   지붕은 건물의 보수 비용 중 가장 큰 부분을 차지할 수 있는 요소입니다. LA같이 겨울철 외 강우량이 적은 지역에서는 비가 오기 전에 지붕을 청소하는 것만으로도 누수 같은 피해를 사전에 방지할 수 있습니다.     지붕의 물 빠짐을 원활하게 하기 위한 정기적인 청소와 패칭 작업은 필수입니다. 또한 시간이 지남에 따라 지붕의 코팅이 필요할 수 있으며, 너무 많은 코팅이 쌓이면 하중 증가로 인해 지붕이 위험해질 수 있기 때문에, 이런 경우 기존 지붕을 제거하고 새로운 지붕을 설치하는 등의 공사를 하게 됩니다.     지붕에 스카이라이트 창문이 있는 경우에는 이음새 부분에 미리 패칭작업을 하는 것도 추가로 공사가 커지는 것을 막을 수 있는 방법입니다.     지붕을 설치하거나 보수할 때는 보통 일정 기간 워런티를 받는 경우가 많습니다. 이러한 워런티는 건물 관리에서 비용을 절약할 수 있는 중요한 역할을 합니다.     구매 당시 받은 모든 워런티 문서와 관련 자료를 잘 보관하는 것이 중요합니다. 이 자료들은 필요할 때 건물 수리 비용을 줄이는 데 큰 도움이 됩니다.   예를 들어, 상업용 건물을 구매한 한 고객이 구매 당시 인스펙션을 통해 철저히 검증을 거쳤지만, 올해 초 발생한 폭우로 인해 지붕 일부가 손상되고 누수가 발생이 되었습니다. 이는 낙엽과 먼지가 배수구를 막아 물이 고이면서 약해진 부분이 문제가 되었기 때문입니다.     당시 고객에게 지붕 워런티가 유효함을 확인하고, 이를 통해 수리를 진행할 수 있도록 도왔습니다. 고객은 수리 비용과 시간을 크게 절약할 수 있었습니다.   상업용 부동산 소유주들은 겨울철 우기에 대비해 준비와 관리를 해야 합니다. 지붕 같은 주요 구조물에 대한 정기적인 점검과 보수 작업을 통해 자연재해로 인한 피해를 예방할 수 있으며, 건물 구매 당시 받은 자료와 건물 보수를 할 때 받은 자료 등을 잘 보관해 예상치 못한 상황에 대비하는 것이 현명한 방법입니다.     철저한 준비는 건물의 가치를 보호하고, 불필요한 비용을 절감하는 데 중요한 역할을 할 것입니다.   ▶문의: (213)613-3137 렉스 유 / CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 상업용 부동산 상업용 부동산 상업용 건물 겨울철 우기

2024-10-02

LA 부동산 가치 첫 2조달러 돌파…지난 해 대비 4.85% 상승

LA카운티 부동산 순가치가 사상 최초로 2조 달러를 돌파했다.     LA카운티 재산세 산정국이 16일 발표한 ‘2024 LA카운티 부동산 가치 전망’ 보고서에 따르면 공시 시가 합계액은 전년 대비 4.85% 증가한 2조9940억 달러를 기록했다.   제프 프랑 LA카운티 재산세 산정국 국장은 “부동산 총 순자산 가치가 14년 연속 성장하며 올해 공교육, 응급구조대, 의료 등 공공 서비스와 기타 카운티 서비스에 재산세로 걷어들인 200억 달러 이상의 예산을 투입할 수 있게 됐다”고 밝혔다.     올해 부동산 순자산 가치는 1월 1일 부동산 가치를 기준으로 평가됐다. 산정국은 가주법에 따라 해마다 LA카운티 모든 과세 대상 재산에 대한 가치를 산정한다. 최근 주택 시장은 몇 년 전보다 냉각됐지만, 주택 중간 판매가격(MSP)은 여전히 강세를 유지하며 90만 달러를 넘기며 최고치를 기록했다.     부동산 매매는 2024년 산정 평가에 530억 달러 추가해 2조 달러 돌파에 가장 크게 기여한 것으로 분석됐다.     올해 평가 목록에는 부동산 239만5924개, 상업용 부동산 16만3565개, 보트 3만2685대, 항공기 3033대가 포함됐다.     특히 신규 건설로 90억 달러가 추가됐다. 소파이스태디움, 유튜브씨어터, 인튜이트 돔 포함 주요 건축 프로젝트는 4억 달러에 이른다.   이은영 기자 [email protected]부동산 가치 부동산 가치 la카운티 부동산 상업용 부동산

2024-09-17

[부동산 이야기] 상업용 부동산 리노베이션

상업용 부동산을 소유한 건물주들은  건물의 가치를 높이고 수입을 증대시키기 위해 리노베이션(개량 공사)을 고려합니다. 개량공사는 단순히 페인트칠을 새로 하는 것부터 화장실 개조, 건물 내부 리모델링까지 다양할 수 있습니다. 그러나 개량공사에 들어가는 비용과 그로 인한 투자 수익을 제대로 파악하지 않고 무작정 공사를 진행하는 것은 위험할 수 있습니다. 따라서, 보다 체계적인 계획과 비용 산정이 필수적입니다.   가장 먼저 고려해야 할 점은 공사를 통한 인컴 증대 잠재성을 평가하는 것입니다. 주변의 다른 건물들과 비교하여 눈에 띄는 장점을 제공하거나, 임대료를 인상할 수 있는 여건을 만들어 준다면, 공사를 하는 게 가치가 있을 것입니다. 반면, 개량공사의 결과로 시장 경쟁에서 우위를 제공하지 못하거나 임대료 상승효과가 적다면 그 공사는 가치를 제대로 보이지 못하는 비용이 될 수 있습니다.   투자와 수익 규모를 파악하는 것 역시 중요합니다. 상업용 부동산 시장에서는 일반적으로 ‘비용 대비 수입공식’을 사용합니다. 1000달러를 개량공사에 투자하면 매년 200달러 정도의 추가 수입을 기대할 수 있는 것을 기본으로 생각합니다. 이는 연 20%의 투자 수익률을 의미하지만, 이 수익률은 지역 및 건물주의 기대치에 따라 10%에서 30%까지 변동될 수 있습니다. 예를 들어, 만약 건물주가 건물의 외벽을 새로 페인트 하는 데 1만 달러를 투자하고, 그로 인해 매년 2000달러의 추가 수익을 창출할 수 있다면, 이 개량공사는 성공적이라 할 수 있습니다. 이는 연 20%의 수익률을 기록하는 것이므로, 건물주에게는 충분히 가치 있는 투자였다고 저는 조언합니다.   개량공사를 결정하기 전에 현재 건물의 렌트비를 지역 내 유사한 조건의 건물들과 비교하는 과정을 거치는 것 역시 중요합니다. 이미 지역의 평균 렌트비보다 높은 렌트를 받고 있다면, 추가적인 개량공사는 큰 효과를 보지 못할 수도 있습니다. 반면, 개량공사를 통해 렌트비를 인상할 수 있는 여지가 생긴다면, 이는 수익 증대에 직접적인 기여를 할 수 있습니다.   또  건물의 입주자 질을 높이고, 이들이 장기적으로 머무를 수 있는 환경을 조성하는 데도 기여할 수 있습니다. 입주자  만족도가 높을수록 오래 거주하기 마련입니다. 이는 안정적인 수입으로 이어질 수 있습니다.   건물 개량공사는 건물의 가치를 높이고, 인컴을 증대시킬 수 있는 중요한 투자입니다. 그러나, 이러한 공사를 진행하기 전에는 철저한 시장 조사와 비용 대비 수익 분석이 필요합니다. 단순히 비용을 절감하는 것이 아니라, 투자한 금액이 실제로 수익으로 이어질 수 있는지를 판단해야 하며 그에 따라 신중하게 계획을 세워야 합니다. 이렇게 체계적인 접근을 통해 개량공사를 진행한다면, 건물의 가치를 극대화하고 장기적으로 안정적인 수익을 기대할 수 있을 것입니다.   ▶문의: (213)613-3137 렉스 유/ CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 리노베이션 상업용 투자 수익률 건물 개량공사 상업용 부동산

2024-09-04

[부동산 이야기] 상업용 부동산 지표

상업용 부동산 투자에는 수치와 지표를 활용한 철저한 사전 분석이 수반돼야 합니다. 주요 지표로는 총수입배수(GRM), 자본환원율(CAP Rate·CAP 지수), 캐시온캐시리턴(Cash-on-Cash Return) 등이 있습니다.   GRM은 특정 건물의 총 렌트 수입을 구매 가격과 비교한 수치입니다. 주로 아파트 투자에 활용되며, 특정 매물의 구매가격이 임차로 1년 동안 벌어들인 소득의 몇 배가 되는지를 나타냅니다. 구매 가격을 임차로 벌어들인 연 소득으로 나누면 GRM을 산출할 수 있습니다. 예시를 들어보겠습니다. 특정 매물을 구매가가 120만 달러고 임차로 얻은 연 소득이 10만 달러라면 GRM은 120만 달러를 10만 달러로 나눈 ‘12’입니다. 다만 GRM은 매물 소유에 따른 지출을 고려하지 않습니다. 따라서 절대적인 가격 산정 방법으로 활용하는 데에는 제한이 있습니다.   CAP 지수(CAP Rate)는 매물 가격 대비 연 순수익을 나타내는 비율입니다. 순수익은 임대로 벌어들인 수입에서 운영 비용을 차감한 금액입니다. CAP 지수는 GRM과 달리 순수익을 분모로 두고 구매 가격을 분자에 배치합니다. 일례로 1년 동안 순수익이 6만 달러인 매물을 120만 달러에 구매했다면 CAP 지수는 5%인 셈입니다.   캐시온캐시리턴(Cash-on-Cash Return)은 초기 투자자본 대비 가용 가능한 현금 흐름을 나타냅니다. 이에 따라 캐시온캐시리턴 지수는 부동산 투자에서 실제 수익을 나타내는 척도로 여겨집니다. 계산방법은 순수익을 초기 투자 자본으로 나누는 겁니다. 부동산 투자에 초기 투자 자본은 다운페이먼트입니다. 따라서 연 순수익이 6만 달러인 매물을 다운페이먼트 40만 달러를 내고 구매했다면 캐시온캐시리턴은 15%인 셈입니다.     앞서 설명한 세 가지 지표는 대부분 투자 첫해에만 적용이 용이합니다. 투자자들은 지표에 몰두한 나머지 매물의 장기적인 투자 잠재성 등의 기회를 놓치는 경우도 더러 있습니다. 따라서 지표 이외 복합적인 요인들을 점검할 필요가 있습니다.먼저 투자 매물 지역의 개발 전망, 인구 변화 추이, 경제 성장성 등 지역사회와 연계된 장기적 성장 가능성에 대한 면밀한 분석이 선행돼야 합니다. 또 운영 비용에 대한 분석도 이행해야 합니다. 세금, 보험, 유지 및 보수 비용의 변화에 대비해야 한다는 의미입니다. 이 가운데 임차인의 신용도 및 매물의 공실률도 투자 수익과 연계되는 요인입니다. 마지막으로 부동산 시장의 전반적인 트렌드와 전망에 대한 학습도 이루어져야 합니다.   앞선 세 가지 지표들은 상업용 부동산 투자의 수익 가치를 가늠하는 중요한 분석 도구입니다. 다만 이 지표들은 투자 초기 단계에만 적용할 수 있기 때문에 투자 수익에 장기적으로 영향을 주는 요인 역시 고려해야 합니다. 즉 추가적인 시장 조사와 멀리 내다보는 전략이 현명한 투자로 이어진다는 의미입니다. 지표를 기반으로 한 복합요인들을 철저히 분석한다면, 보다 안정적이고 높은 수익을 창출하는 투자를 할 수 있습니다.   ▶문의: (213)613-3137  렉스 유/ CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 상업용 부동산 상업용 부동산 부동산 투자 초기 투자자본

2024-08-14

[부동산 이야기] 상업용 부동산 융자

융자를 통한 레버리지 효과 극대화는 부동산 투자에서 가장 매력적인 부분 중 하나입니다. 다운페이먼트 규모는 부동산 투자할 때 실질 투자금액입니다. 즉, 적은 자본으로도 큰 자산을 운용할 수 있으며, 매각 시 큰 수익을 노릴 수 있다는 의미입니다.   ▶융자의 역할과 레버리지 효과   100만 달러에 건물을 구매했다고 가정해보겠습니다. 구매자가 다운페이먼트 40만 달러를 지불하고, 남은 금액을 융자로 충당한 상황입니다. 몇 년 뒤 매각 금액이 150만 달러, 융자 잔액은 50만 달러라고 추측하겠습니다. 다만 융자 잔액은 남은 상환 기간에 따라 규모가 상이할 수 있습니다.     이때 순 매각 이익은 150만 달러에서 융자 잔액인 50만 달러를 차감한 100만 달러입니다. 순투자 이익은 구매 당시 건물의 가격인 100만 달러에서 초기 투자금 40만 달러를 뺀 60만 달러입니다. 40만 달러로 60만 달러의 순이익을 창출했다면, 전체 투자 이익률은 150%입니다. 이러한 높은 이익률은 융자를 통한 레버리지 효과 덕분입니다.   ▶융자 과정   대다수 투자자는 기존에 거래하던 은행 또는 융자 기관을 통해 융자를 받는 걸 선호합니다. 다만 투자자들이 간과하는 점이 있습니다. 개인의 신용이 우수하더라도 상업용 부동산 융자를 성공적으로 받기 위해서는 복합적인 요건들을 충족해야 합니다.     융자 기관은 구매 대상인 부동산에 대한 기초적인 평가를 합니다.  이때 기관은 투자자가 구매하려는 부동산의 잠재적 수익성을 살펴봅니다. 또한 건물의 전반적인 관리 상태 역시 평가 사항입니다. 부동산의 위치를 따져 보기도 합니다. 부동산의 위치는 앞서 언급된 ‘수익성’과 직결되는 요소이기 때문입니다. 시장 여건과 전망도 평가에 반영합니다. 부동산 투자 리스크가 낮더라도 시장이 불경기라면 융자기관은 더 막대한 위험을 감수해야 하기 때문입니다.   ▶융자 실패 리스크   기존에 거래한 융자 기관에 의존해 융자 과정을 소홀히 다루면 에스크로가 종료되는 시점에서 융자가 거부될 수 있습니다.  이 과정에서 투자자는 융자 과정에서 발생한 막대한 비용과 시간을 낭비하게 됩니다. 가장 아쉬운 점은 좋은 투자 기회를 놓친다는 겁니다. 수익 창출이 확실한 매물일수록 아쉬운 정도는 더 깊어질 것입니다. 실제로 이러한 사례가 빈번하게 발생하기 때문에 상업용 부동산 구매에 앞서 면밀한 준비가 수반돼야 합니다. 관련 전문가에게 자문하는 것도 하나의 방법입니다. 또 융자기관 여러 곳을 비교 및 대조해 최상의 조건을 제공하는 기관을 취사선택해야 합니다.   결론적으로 융자와 융자 기관 선택은 부동산 투자의 핵심이라고 할 수 있습니다. 융자를 통한 레버리지 효과로 최소의 자본으로 최대의 수익을 낼 수 있기 때문입니다. 달리 말하자면 융자 절차에 소홀히 임한다면 리스크에 직면할 수도 있다는 의미이기도 합니다. 시장 상황에 대한 날카로운 분석과 적합한 융자 기관 선택, 관련 전문가의 조력이 뒷받침한다면 효율적인 부동산 투자도 남 얘기는 아닐 것입니다.   ▶문의: (213)613-3137   렉스 유 / CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 상업용 부동산 상업용 부동산 융자 기관 부동산 투자

2024-08-07

상업용 부동산 침체 가속…건물들 헐값 매각

대도시의 초대형 오피스 건물이 헐값에 팔려 나가며 상업용 부동산(CRE) 침체가 가속화하고 있다.     LA타임스(LAT)는 LA카운티 정부가 다운타운에 위치한 52층 상업용 건물 ‘가스컴퍼니타워’를 2억1500만 달러에 매입할 것이라고 지난 1일 보도했다.     1991년에 완공돼 대표적인 고급 상업용 건물로 이름을 알려왔던 이 타워는 140만 스퀘어피트 이상의 오피스 공간을 갖추고 있다. 상업용 부동산의 위기가 오기 전인 2020년 평가 가치는 6억3200만 달러나 됐다. 하지만 4년 사이에 가치가 3분의 1로 폭락했다. 가격이 급락한 이유는 지난해 건물 소유주인 브룩필드 프로퍼티스가 4억6500만 달러의 빚을 견디지 못하고 채무불이행을 선언했기 때문이다. 한국의 메리츠대체투자운용 또한 해당 건물의 대출자로 참여했던 것으로 알려졌다.     카운티 정부 측은 “건물 매입이 확정된 것은 아니지만 많은 관심을 두고 있다”며 “상업용 부동산 가격 하락은 한 세대에 한 번 있을 정도의 좋은 기회”라고 전했다.     다만 LA카운티의 가스컴퍼니타워 매입이 성사되려면 LA카운티 수퍼바이저위원회의 허가가 필요하다. 이날 재니스 한 수퍼바이저는 건물 구매에 대한 부정적 의견을 공개적으로 밝혀서 실제로 매입이 완료되기까지는 상당한 진통이 있을 것으로 예상된다.     또한 맨해튼의 23층 오피스 건물도 20년 전에 비교해 40분의 1 가격으로 매각됐다. UBS 리얼티 인베스터스가 소유한 맨해튼 50번가의 건물의 지난달 31일 경매 낙찰 가격은 850만 달러였다. 2006년 매매가(3억3200만 달러)와 비교하면 97.5%의 건물 가치가 사라진 셈이다.     해당 빌딩이 경매에 나온 이유는 65%에 달하는 공실률 때문으로 알려졌다. 건물주와 토지소유주가 분리된 가운데 건물주가 토지사용료를 감당하지 못했고 이 때문에 경매에 넘어간 것이다.     팬데믹 이후 재택근무가 늘어나면서 치솟은 공실률 때문에 국내 상업용 부동산 시장은 침체의 늪에 빠지고 있다. 여기에다 고금리가 지속되면서 늘어난 이자 부담이 채무불이행이나 건물 압류의 직접적 원인으로 작용하고 있다는 전문가들의 분석이다.     시장정보제공업체 모건스탠리 캐피털인터내셔널(MSCI)의 조사 결과에 따르면 지난 2분기의 부동산 자산 압류 규모는 205억5000만 달러였다. 이는 2015년 3분기(275억 달러) 이후 9년 만에 최고 수준이며 올해 1분기에 비해서도 13% 올라간 수치다.     문제는 압류 자산이 더 커질 가능성이 높다는 것이다. 시장정보업체 트렙에 따르면 올해부터 2027년까지 만기가 도래하는 상업용 부동산 관련 대출 규모는 2조2000억 달러에 달한다. 이자가 쌀 때 빌렸던 대출이 만기가 되고 더 비싼 이자로 돈을 빌려야 하는 어려움에 직면하면 상업용 부동산의 위기는 더 심화할 수 있다는 게 업계의 지적이다.   조원희 기자 [email protected]상업용 부동산 상업용 부동산 상업용 건물 오피스 건물 박낙희

2024-08-01

[부동산 이야기] 부동산 투자 현금흐름

상업용 부동산 투자는 미래의 현금 흐름을 예측하고, 이를 통해 투자의 수익성을 판단하는 것이 중요합니다. 현금 흐름은 부동산을 사는 주요 동기 중 하나이며, 투자자들은 이를 통해 다양한 투자 기회를 분석하고 비교합니다. 그러나 현금 흐름을 정확히 예측하고 이를 바탕으로 투자 결정을 내리는 것은 쉬운 일이 아닙니다. 초기 투자 비용, 소유 기간, 수익률 등의 차이로 인해 다양한 변수가 존재하기 때문입니다.   상업용 부동산 투자에서 투자가들이 선호하는 현금 흐름의 형태는 크게 네 가지로 나눌 수 있습니다.   ▶초기 투자 금액 최소화   초기 투자 금액이 적을수록 더 많은 투자 금액을 분산시킬 수 있습니다. 투자자들이 초기 투자 금액이 적은 부동산을 선호하는 이유는 간단합니다. 같은 현금 흐름을 제공하는 두 개의 부동산이 있다면, 초기 투자 금액이 적은 부동산에 투자하여 남은 자금을 다른 투자 기회에 활용할 수 있기 때문입니다. 이를 통해 포트폴리오를 다양화하고, 위험을 분산시키며, 추가 수익을 창출할 수 있습니다.   ▶지속 가능한 현금 흐름   초기 투자 금액과 매각 가치가 동일한 두 부동산이 있다면, 정기적으로 더 큰 현금 흐름을 제공하는 부동산이 더 매력적입니다. 예를 들어, 매월 일정한 금액을 받을 수 있는 부동산은 투자가의 재정 상태를 안정적으로 유지하는 데 도움이 됩니다.   ▶현금 흐름 조기 확보   투자 초기 단계에서 빠르게 현금 흐름을 확보할 수 있는 투자가 선호됩니다. 예를 들어, 건물 A와 B가 동일한 초기 투자 금액이 필요하고, 동일한 매각 가치를 가진다고 가정할 때, 건물 A가 첫해에 10만 달러의 현금 흐름을 제공하고, 이후 매년 6만 달러의 현금 흐름을 제공한다고 가정하고, 건물 B는 첫해부터 매년 6만 달러의 현금 흐름을 제공하고 마지막 해에 10만 달러의 현금 흐름을 제공한다고 가정하면, 투자자들은 초기 단계에서 더 많은 현금 흐름을 제공하는 건물 A를 선호합니다. 이는 초기 현금 흐름을 통해 투자 기회를 모색하고 부채를 상환하는 등 다른 재정적 필요를 충족할 수 있기 때문입니다.   ▶높은 매각 가치   소유 기간 이후 높은 매각 가치를 기대할 수 있는 투자가 선호됩니다. 초기 투자 금액과 정기적인 현금 흐름이 동일한 두 부동산이 있을 때, 소유 기간 후 더 높은 매각 가치를 기대할 수 있는 부동산이 더 매력적입니다. 이는 투자비 회수 시점에서 더 큰 자본 이익을 실현할 수 있기 때문입니다. 예를 들어, 매각 시점에서 건물 A가 건물 B보다 10% 더 높은 가격에 매각될 수 있다면, 투자가들은 건물 A를 선호할 것입니다.     상업용 부동산 투자는 다양한 형태의 현금 흐름을 통해 투자자들에게 매력적인 기회를 제공합니다. 투자자들은 초기 투자 금액, 정기적인 현금 흐름, 초기 단계의 현금 흐름 확보, 매각 가치를 고려하여 투자 결정을 내립니다. 부동산 전문가와 투자 매물에 대해 분석을 하고 의견을 나누면서 자신에게 가장 유리한 투자 기회를 선택하고, 장기적인 수익을 극대화하여 성공적인 투자를 이루시기를 바랍니다.   ▶문의: (213)-613-3137 렉스 유 / CBRE Korean Desk 대표부동산 이야기 현금흐름 부동산 상업용 부동산 투자 초기 초기 투자

2024-07-17

[부동산 이야기] 구매 타이밍

요즘 가장 많이 듣는 질문 중의 하나는 ‘돈은 준비되어 있습니다. 싸고 좋은 매물 있으면 소개해 주세요’라는 당부입니다. 이 말을 저에게 하시는 분들은 상업용 부동산 구매 경험이 없는 분인 경우가 많이 있습니다. 제가 마켓의 상황과 어떤 부동산이 구매하기에 좋다고 말씀을 드리면 돌아오는 답변은 너무 비싸다거나 너무 위험하다는 것입니다.  이러한 반응은 이분들의 잘못이 아니라 현재 부동산 시장을 그대로 반영을 하고 있다고 생각을 합니다.     현재의 부동산 시장은 ‘선수’들이 활발하게 쇼핑을 하는 시장입니다. 다시 말하면 현재의 시장은 처음으로 상업용 투자 부동산을 구매하려고 하는 초보 투자자들에게는 쉽지 않은 시장이라고 할 수 있습니다. 지금의 시장에서는 매물의 적정 가격을 판단할 수 있는 능력과 매물을 구매한 후의 상황을 그려나갈 수 있는 능력이 필요하기 때문입니다. 초보 투자자들은 당연히 남들이 다 좋아하는 부동산에만 눈길이 가고 그나마도 조심스럽게 사지 말아야 할 이유를 발견하려고 노력을 하다가 급기야 주변에 지인들에게 의견을 물어보면서 완벽하게 사지 말아야 할 이유를 발견하고 기분 좋게 포기하시는 경우가 많습니다. 제 경험상 주변 지인에게 특정 건물 구매에 대한 의견을 물어봤을 때 안 좋은 이야기를 할 확률이 100%라고 할 정도로 도움이 되는 경우가 많지 않습니다.  저는 이런 분들께 조바심을 가지기보다는 저와 함께 마켓을 공부하면서 좋은 매물에 안될 것을 알면서도 오퍼도 써보면서 감각을 익혀나가게 도움을 드립니다.       그렇다면 누가 이런 시장에서 거래하고, 또 거래를 생각하고 있을까요? 위에서 언급한 ‘선수’들인데, 이미 상업용 부동산을 소유하고 있고, 여러 차례 거래해본 경험이 많은 투자자입니다.     이들은 마켓의 가격이 올라가면 본인들이 가지고 있는 부동산의 가치도 올라가서 마음이 좋고, 마켓의 가격이 낮아지면, 소유하고 있는 부동산의 현금흐름을 이용해서 추가로 건물을 구매할 기회를 얻습니다.     경험이 많은 투자자들은 싸고 좋은 매물이 마켓에 나오지 않는다는 사실을 알고 있습니다. 싼 매물은 문제가 있는 매물이기 쉽고, 좋은 매물은 그만한 가치를 요구합니다. 경험이 많은 투자가들은 본인이 감당할 수 있는지를 판단하고 결정을 하는 데 시간이 오래 걸리지 않습니다.  서브프라임 사태가 재현된다 해도 초보 투자자들은 여전히 과감한 투자를 하지 못할 가능성이 큽니다. 반대로, 경험이 많은 투자자들은 이자율이 최저치를 기록하여 건물가격이 매일매일 최고치를 경신하는 시기에도 적절한 건물을 발견하고 과감히 투자했습니다.     부동산에 가장 중요한 것은 위치와 타이밍입니다. 이자율이 높으면 가격 하락 압력이 강해지고, 반대로 이자율이 낮아지기 시작하면 가격 상승 여력이 생깁니다.     가장 좋은 구매 시기는 당연한 이야기지만 개인의 상황에 따라서 다릅니다. 따라서 자신의 상황을 고려해 최적의 구매 타이밍을 찾는 것이 중요합니다.  좋은 부동산 전문가를 만나서 도움과 신뢰를 나누며 한 걸음씩 나아간다면, 어느 순간 본인이 경험 많은 선수가 되어 있으실 것입니다.     ▶문의: (213)613-3137 렉스 유/ CBRE Korean Desk 대표부동산 이야기 타이밍 구매 구매 타이밍 부동산 시장 상업용 부동산

2024-07-10

은행들, 상업용 부동산 관리 가능…31곳 스트레스 테스트 통과

국제신용평가사 무디스가 국내 은행들이 상업용 부동산에 크게 노출돼 있으나 경기 침체가 닥치지 않는 한 관리 가능한 수준이라고 평가했다.   26일 마켓워치에 따르면 무디스 레이팅스의 스티븐 린치 수석 신용 책임자는 부동산 가치에 부담을 주는 높은 금리에 대해 “이것은 자금 조달 문제”라며 이같이 지적했다.   그는 “경제가 호황을 누리고 있어 많은 부동산의 임대료와 수입을 늘리는 데 도움이 된다”며 “경기 침체가 닥치지 않는 한 문제가 되는 것은 연준의 ‘더 높게 더 오래(higher for longer·H4L)’ 체제”라고 덧붙였다.   무디스에 따르면 2022년 이후 연방준비제도(Fed·연준)의 공격적인 금리 인상은 약 4조7000억 달러의 미결제 상업용 부동산 대출이 큰 타격을 입었으며 이 중 38%가 국내 은행이었다.   무디스는 “국내 최대 은행, 지역 은행 및 커뮤니티 은행은 각각 대출 파이의 10∼13%를 소유하고 있다”며 “하지만 익스포저는 가장 큰 은행의 자산에서 약 4.3%에 불과하다”고 설명했다.   대형 은행들도 연준의 연례 스트레스 테스트를 통과했다.   이날 배런스 등 언론들에 따르면 연준은 연례 스트레스 테스트 결과를 제출하고 “은행들이 경제적 재앙을 견딜 충분한 자본을 보유하고 있다”며 “심각한 경기 침체에 매우 잘 대비하고 있다”고 평가했다.   연준에 따르면 올해 테스트에 참여한 은행들은 약 6850억 달러의 총 가상 손실을 감수하면서도 여전히 최소 보통주 1단계 자본 요건을 여전히 상회한 것으로 나타났다. 이는 경기 침체기에도 은행들이 경제를 지원하고 대출을 계속 제공할 수 있는 최소자본 비율을 충족할 수 있다는 의미다.   올해 연준은 JP모건, 뱅크오브아메리카(BoA) 및 웰스파고 등 국내 최대 은행부터 중견 지역 대출 기관에 이르기까지 31개 은행을 테스트했다.스트레스 상업용 상업용 부동산 국내 은행들 지역 은행

2024-06-27

[부동산 가이드] 싱글 테넌트 부동산 투자

지난번 싱글 테넌트 부동산에 대한 기고 이후 많은 분들로부터 문의가 있었습니다. 그래서 이번 주에는 싱글 테넌트 부동산 투자에 대한 추가 설명과 자세한 세부 사항을 살펴보도록 하겠습니다.   대표적인 싱글 테넌트 부동산(Single Tenant Net Leased Property, NNN)은 맥도날드, 스타벅스, 타코벨, 홈디포와 같은 전국적인 프랜차이즈 비즈니스 건물들입니다. 이들이 운영하는 건물의 소유주는 대부분 프랜차이즈 오너가 아니라 투자자들입니다.     모든 투자자들이 싱글 테넌트 부동산을 선호하진 않습니다. 장기 채권과 같이 안전하지만 가격의 변동이 크지 않은 특징이 있기 때문에, 부동산 가격의 급격한 변화를 기대하는 투자자들에게는 크게 매력적인 투자 상품이 아닐 수 있습니다. 하지만 그럼에도 다음과 같은 투자자들에게 고려해 보시기를 추천해 드립니다.     첫번째는 기존의 상업용 건물을 소유하고 있지만 은퇴를 계획하고 있거나 은퇴 후 안정적인 수입이 필요한 경우입니다. 테넌트를 관리해야 하는 번거로움에서 벗어나기를 원하시는 분들에게 적합한 상품입니다. 두번째는 현재 소유한 건물을 높은 가격에 매각하고자 하지만, 적절한 1031 교환 대상이 없는 경우 투자자입니다. 싱글 테넌트 부동산은 가격의 변화가 크지 않기 때문에 구매를 할 때와 판매를 할 때 판매가격을 어느정도 예측할 수 있습니다.  따라서 현재 적합한 부동산 투자매물을 찾지 못한 경우 전략적으로 싱글 테넌트 부동산에 임시로 돈을 투자해 놓는 방법을 고려할 수 있습니다. 세번째는 상업용 부동산에 처음 투자하려 하지만 높은 가격 때문에 적절한 투자 대상을 찾지 못하는 경우입니다. 싱글 테넌트 부동산은 테넌트가 하나이기 때문에 건물의 규모가 크지 않고 렌트비가 높지 않기 때문에 부동산가격이 투자 고려 가격대에 맞을 가능성이 높습니다. 네번째는 캘리포니아가 아닌 타 주에 상업용 건물을 구매하고 싶을 경우 입니다. 싱글 테넌트 부동산은 테넌트가 건물 관리와 부동산 세금, 보험 등 부동산 관련 모든 비용을 직접 지불하는 형태의 임대계약을 맺는 경우가 많습니다.  따라서 투자자는 건물이 매번 확인할 수 있는 가까이에 위치할 필요가 없습니다.     가장 큰 장점은 장기간의 리스 계약이 되어 있어서 안정적인 수입을 기대할 수 있는 것입니다. 따라서 은퇴 후 건물 관리에 묶이지 않고 여유로운 생활을 원하시는 분들에게 적합합니다. 또한 테넌트에 의한 건물 관리가 잘 되는 장점이 있습니다. 프랜차이즈 본사가 요구하는 대로 건물이 관리가 되어야 하기 때문에 건물주가 크게 신경을 쓰지 않아도 건물 컨디션이 좋게 운영이 됩니다.     단점은 프랜차이즈 운영자의 재정 상태에 따라 리스크가 있다는 점입니다. 프랜차이즈 운영자가 파산할 경우 리스 계약이 보호받지 못할 수 있습니다. 또한, 최근과 같이 이자율이 상승할 경우, 마켓 기대 수익률이 상승을 하여 싱글 테넌트 부동산의 건물 가치가 하락할 수 있습니다.     싱글 테넌트 부동산은 현재와 같이 금리가 높은 경제 상황에서 아주 매력적인 투자 옵션은 아닙니다. 하지만 금리가 높은 지금 수익률이 올라간 싱글 테넌트 부동산을 구매하면, 추후에 금리가 낮아지면서 마켓 수익률이 함께 하락을 하고 매각 시 추가 수익을 얻을 수 있는 기대 가치가 존재합니다.     ▶문의: (213)613-3137 렉스 유 / CBRE Korean Desk 대표부동산 가이드 테넌트 부동산 부동산 투자매물 싱글 테넌트 상업용 부동산

2024-06-19

대형은행, 예상보다 상업용 부동산 노출 커

주요 대출기관이 상업용 부동산(CRE) 대출에 더 많이 노출돼 있다는 새로운 조사 결과가 나왔다.   지난달 30일 오픈 디지털 라이브러리인 사회과학 연구 네트워크(SSRN)에 따르면 은행이 CRE 부문에 대한 간접 대출인 부동산 투자신탁(리츠, REITs)에도 신용을 제공한다는 점에 주목했다. 리츠는 CRE를 매입하고 운영하는 회사로, 오피스 투자를 하고 싶은 투자자에게 펀드를 판매한다.     이를 고려하면 CRE 대출에 대한 은행의 노출은 약 40%까지 증가한다.   최근 몇 년간 높은 금리와 수요 감소로 인해 시장의 부채 상환 능력에 대한 의구심이 커지며 CRE의 시스템 리스크에 대한 우려가 급격히 커졌다. 특히 지역은행이 CRE 대출의 최대 제공자라는 점에서 광범위한 부채가 은행 위기를 촉발할 가능성에 대한 불안감이 커졌다. 연구자들은 리츠 신용 한도와 기간 대출을 고려할 때 대형은행에도 이러한 우려가 적용될 수 있다고 전했다. 또한, 그들은 “총체적 스트레스 상황에서 CRE 리츠가 신용 한도를 집중적으로 인출할 수 있기 때문에 이러한 인출로 인한 대형은행의 담보 피해는 직접적인 CRE 노출로 인한 피해보다 훨씬 클 수 있다”고 말했다. 리츠는 주로 부채에 의존하며 높은 이자율에 취약하다.   연구는 “이러한 투자 수단에 대한 상환 요청이 증가하면서 리츠가 은행에 더 많은 신용을 제공하도록 압박했다”며 “신용 한도는 다른 형태의 차입보다 훨씬 더 빠르게 증가하고 있으며 위기가 닥칠 경우 대출 기관에 상당한 영향을 미친다”고 설명했다. 이들은 “이는 은행을 상당히 약화할 수 있으며 차입자로서 리츠의 고유한 특성을 무시하면 은행 시스템에 필요한 자본을 37%나 과소평가할 수 있다는 사실도 발견했다”고 덧붙였다.대형은행 상업용 대형은행 예상 상업용 부동산 부동산 투자신탁

2024-06-03

메트로 교외지역 '산업용 부동산' 개발 전성시대

I-75· I-85· I-20 따라 각종 개발사업 이어져 급속한 생활환경 악화로 주민 반발 거세   조지아주 메트로 애틀랜타 지역 도시들의 외곽으로 물류 창고 등을 짓기 위한 산업용지 개발이 급속히 확대되는 추세다.   상업용 부동산 서비스 업체인 CBRE가 지난달 발표한 지난 1분기(1월~3월) 애틀랜타 건설산업 동향 보고서에 따르면, 교통 요지이자 애틀랜타 도심 중심부인 400번 고속도로와 하츠필드-잭슨 국제공항 인근에서 추진 중인 개발 사업은 총 22만1897스퀘어피트(sqft) 규모로, 메트로 지역 전체 공사 면적(1587만 5278스퀘어피트)의 1.4%에 불과하다.   오피스 등 수익형 부동산 개발이 급속히 늘고 있는 곳은 애틀랜타 동부 지역이다. I-75고속도로 인근 동남부 지역이 전체 개발사업의 34%(536만5980스퀘어피트)를 차지했으며, I-85고속도로로 둘러싸인 동북부 지역이 26%(186만 2311스퀘어피트)에 달했다. 전체 부동산 개발 면적의 60%가량이 동부 지역에 집중된 셈. I-20 고속도로 동쪽과 서쪽도 각각 12%, 11%에 달했다.   도시 안팎의 부동산 개발이 포화상태에 이르자 개발 업체들은 점차 사업성이 높은 외곽의 저렴한 부지로 눈을 돌리고 있다. 토드 바튼 CBRE 애틀랜타 지사 부사장은 "최근 애틀랜타 산업용 부동산 개발은 외곽 고속도로를 따라 멀리 퍼지는 추세"라고 전했다.   부동산 개발업체 CRG는 애틀랜타 남쪽의 헨리카운티 로커스트 그로브 지역에 50만스퀘어피트 규모의 물류창고를 짓고 있다. 개발사 트래멀 크로우(TCC)도 뷰포드 인근에 74만7000스퀘어피트 크기의 개발 사업을 진행 중이다.   애틀랜타의 상업용 건물의 공실률이 9% 높은 수준을 유지하고 있는 가운데 수익성 부동산 시장이 양분화되고 있는 셈이다. 코로나19 팬데믹 이후 고금리와 재택근무 확산의 영향으로 애틀랜타 지역의 오피스 빌딩 투자는 크게 위축됐다.   하지만 제조업과 물류업에 필요한 대형 창고 등의 대규모 산업용 개발은 교외지역에서 활발하게 이뤄지고 있다. 부동산컨설팅 업체 쿠시먼웨이크필드의 스튜어트 칼훈 담당자는 "애틀랜타 경제가 빠르게 성장하며 도심 인근에는 이미 대형 창고 부지가 충분치 않다"고 전했다.   다만 교외지역의 산업용 부동산 개발이 동시다발적으로 벌어지면서 주민들의 반발은 갈수록 거세지고 있다. TCC의 물류창고 건설 계획이 지난 2월 발표되자 뷰포드 지역 주민들은 "이미 혼잡한 고속도로의 교통 체증이 더욱 심해지고, 산림 훼손으로 인해 올빼미 등 많은 야생동물이 피해를 입을 것"이라는 탄원서를 3월 청문회에 제출한 바 있다.   헨리 카운티 정부는 최근 산업용 부동산 개발로 인한 주민 생활환경의 급격한 변화를 막기위해 향후 1년간 신규 쇼핑센터 건설 등을 동결하기로 결정했다. 장채원 기자 [email protected]애틀랜타 상업용 상업용 부동산 애틀랜타 도심 애틀랜타 건설

2024-05-24

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